Depois de largos meses em processo legislativo, o Decreto Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, veio transformar em letra de lei o conjunto de medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação que alteram:
i) o código do IRS,
ii) o Estatuto dos Benefícios Fiscais,
iii) o Código do IVA,
iv) o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e
v) cria de raiz o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA),
vi) o regime de restituição parcial do imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para HPP e
vii) o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA).
Algumas destas alterações deram origem a artigos explicativos produzidos ao longo dos últimos meses:
- Descida do IRS devido para senhorios e inquilinos,
- Redução do IVA e IRS, no arrendamento e construção: propostas já chegaram ao Parlamento,
- Casas novas com IVA reduzido de 23% para 6%,
- Estou a construir uma casa para habitar. Vou ter acesso ao IVA de 6%?,
- Senhorios: casas arrendadas até €2300/mês taxadas a 10% em IRS (ATUALIZADO),
- Valor de rendas até €500/mês dará dedução à coleta em IRS em 2026.
Datas relevantes
O Decreto-Lei sublinha no seu preâmbulo algumas das principais alterações, sendo que, nem todas, terão efeitos tendo por referência a mesma data. No caso do impacto do IRS dos senhorios e inquilinos, o impacto terá efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026, mas há outras datas relevantes para outras alterações legislativas.
Uma das mais importantes é 31 de dezembro de 2029, a data até à qual este pacote de medidas estará garantidamente em vigor. Decidir ir além desta data caberá, no futuro, ao Parlamento que estiver em funções.
Mais algumas datas de produção de efeitos:
- Produzem efeitos a 1 de setembro de 2026 o regime dos CIA e o O RSAA;
- As alterações ao Código do IRS produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026;
- O disposto nos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do Código do IRS aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029;
- As alterações ao Código do IVA produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei, sem prejuízo do disposto nos números seguintes (ler atigo 18º do Decreto Lei ).
Recordando o essencial que muda com este Decreto-Lei
Sem dispensar a leitura do Decreto-Lei, damos destaque aos principais pontos que caracterizam o essencila deste decreto Lei:
1. Benefícios no IVA e Custos de Construção
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Taxa reduzida de IVA a 6%: aplicada temporariamente (até ao final de 2029) a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação.
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Isenção de Habitação Própria Permanente (HPP): o adquirente não é obrigado a destinar o imóvel a HPP para ter direito aos 6% de IVA.
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Agravamento de IMT como alternativa: se o imóvel não for para HPP, não há penalizações no IVA, mas o adquirente sofre um agravamento de 10% no valor tributável do IMT.
2. Estímulos ao Arrendamento Habitacional e Investimento
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Redução de IRS e IRC: taxas mais baixas para rendimentos prediais em contratos de arrendamento habitacional (incluindo contratos já em curso). A taxa de referência do IRS passa a ser de 10%.
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Isenção de mais-valias em IRS: exclusão de tributação se o valor da venda de um imóvel for reinvestido noutros imóveis para arrendamento habitacional.
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Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): criação de um novo regime com benefícios fiscais até 25 anos para quem construir, reabilitar ou comprar imóveis para arrendar ou subarrendar.
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Foco na classe média: as medidas aplicam-se a habitações com valores considerados moderados, visando abranger as famílias de classe média.
3. Apoios diretos aos Inquilinos e Compradores
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Aumento da dedução de rendas no IRS: o limite anual que os inquilinos podem deduzir sobe progressivamente para 900 € em 2026 e para 1000 € a partir de 2027.
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Habitação de custos controlados: quem comprar este tipo de habitação terá reduções no IMT e no Imposto do Selo.
4. Novo Regime de Arrendamento Acessível
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Criação do RSAA: aprovação do Regime de Suporte ao Arrendamento Acessível para simplificar e substituir o modelo anterior (Decreto-Lei n.º 68/2019), considerado complexo.
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Teto máximo para as rendas: o limite terá como base 80% do valor mediano da renda por metro quadrado de cada concelho.
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Clarificação e enquadramento: define as regras para o arrendamento acessível promovido por entidades públicas e confirma o seu enquadramento legal como “renda reduzida“.
