A DSTI é um acrónimo para a expressão em inglês “Debt Service-to-Income“. E o conceito é simples: a DSTI é um rácio ou divisão entre dois valores: o que se paga por um crédito a dividir pelo rendimento que se obtém num mesmo período de tempo.
O que se pagar por um crédito é também conhecido por serviço da dívida (inclui os juros mas também a amortização de capital, habitualmente incluída numa prestação mensal) e o rendimento inclui todos os fluxos monetários habituais que um dado devedor ou agregado familiar recebe no mesmo intervalo de tempo a que diz respeito o serviço da dívida. No caso de os rendimentos habituais serem algo irregulares (como sucede quando se recebe um subsídio de férias e de natal) apura-se um rendimento anual global e mensualiza-se para se ter uma noção do rendimento médio mensal e é esse valor que se usa no denominador ou divisor da DSTI.
A DSTI é a taxa de esforço associada a ter de honrar um crédito face ao rendimento
Num exemplo muito simples, em que o rendimento de uma família com crédito à habitação tenha como único rendimento salários oriundos do trabalho por conta de outrem, a DSTI calcula-se dividindo o que se paga de prestação mensal pelo crédito pelo que se recebe, em média, todos os meses.
Uma família que tenha um rendimento médio mensal no agregado de €2500 e pague uma prestação mensal de €1.200 terá uma DSTI de 0,48 ou 48% se convertermos em percentagem do rendimento médio mensal. Ou seja, essa família, em média, tem de destinar quase metade de tudo o que recebe por mês para conseguir fazer face ao crédito à habitação que tem de honrar. No fundo, a DSTI é uma taxa de esforço financeiro para fazer face ao crédito.
Qual o papel do Banco de Portugal face à DSTI?
O Banco de Portugal deve zelar para que não haja um risco elevado de todo o sistema financeiro enfrentar uma situação de risco sistémico e um dos possíveis riscos sistémicos – que por definição pode ameaçar as fundações de todo o sistema financeiro – é surgirem condições para um evento transversal de escala significativa associado ao risco de crédito, ou seja, ao risco de muitos devedores deixarem de conseguir pagar as suas prestações e, em última análise, o seu crédito. Em 2008, os fundamentos da crise financeira internacional estiveram associados a uma situação destas.
Quanto maior for a fatia do rendimento que os devedores tiverem de reservar para conseguir pagar as prestações de um crédito, maior é o risco de estes enfrentarem dificuldades em cumprir com as suas obrigações de crédito.
Se o peso do crédito no rendimento é elevado, qualquer disrupção no fluxo do rendimento (um período de doença, com maiores despesas de saúde, ou perda parcial do rendimento, a perda de um salário ou um novo emprego que não ofereça um rendimento tão elevado, um aumento dos custos essenciais promovido pelo aumento da inflação, um aumento das despesas de educação, com reparação de um meio de transporte essencial para manter o emprego ou atividade, etc) podem revelar-se suficientes para se entrar em incumprimento.
E quanto mais devedores estiverem nesta situação de esforço elevado, maior a probabilidade de um soluço na atividade económica tenha um efeito multiplicador no incumprimento de muitos créditos devido à ausência de almofadas e capacidade de resiliência dos devedores.
Ora, o Banco de Portugal, enquanto regulador do sistema financeiro, tem a autoridade para impor regras aos bancos e demais instituições autorizadas a emprestar dinheiro, e um dos instrumentos de implementação desse poder é definir um limite máximo para a DSTI, ou seja, um limite de taxa de esforço do devedor calculado no momento em que está a pedir o crédito, acima do qual as instituições financeiras estão proibidas de celebrar um contrato de crédito com esse devedor. Objetivamente, acima da DSTI máxima definida administrativamente pelo Banco de Portugal, o acesso ao crédito é vedado.
Não, mexidas na DSTI não terão impactos no credítos à habitação que já existem mas…
… mas deverão dificultar a contração de qualquer outro crédito, porque para a conta da DSTI não deve ser considerado apenas o esforço com o crédito à habitação, mas também qualquer outro esforço que aumente o serviço das dívidas em pagamento pelo devedor, nomeadamente as prestações associadas a qualquer outro crédito (consumo, automóvel).
Correntemente, o valor máximo da DSTI é de 50%, mas, segundo o jornal Expresso, o Banco de Portugal irá informar as instituições financeiras de que irá descer esse limite máximo (talvez para 45% ou pra 40% ainda não é claro). Na prática, por esta via, o acesso ao crédito fica mais difícil e, no caso do crédito à habitação, o número de famílias capazes de entrar num processo de aquisição de casa deverá cair. Pelo menos no curto prazo.
Para poderem continuar a aceder ao crédito, as famílias que superam o valor máximo da DSTI terão de reduzir o serviço da dívida a que se estão a propor obrigar (reduzindo o pedido de empréstimo, seja por via de procurarem uma casa mais barata, seja por via de encontrar outros recursos ou constituírem uma maior poupança antes de avançarem para o crédito e/ou aumentando o rendimento regular que recebem.
É defensável que uma DSTI de 50% é historicamente muito elevada
A verdade é que a DSTI foi transformada num indicador de política macroprudencial há menos de 10 anos (em 2018) e colocada nos 50%. Ou seja, só desde esse momento é que passou a haver um máxima fixado pelo Banco de Portugal. Antes disso eram os próprios bancos a definir onde colocavam a fasquia. Nesse processo de autoregulação bancária que existia antes, era senso comum que a DSTI não deveria ultrapassar os 35% a 40%, pelo que 50% é um valor historicamente elevado, muito superior ao que se praticava no mercado, na prática, por exemplo, em 2006 quando fundámos o Economia e Finanças.
No passado, um limiar de 50% era visto como uma situação de stress financeiro elevado, aceitável como cenário temporário de subida de taxas de juro e não como valor máximo de partida para um novo crédito. Qualquer novo crédito deve, antes de ser acordado, ter como informação de apoio à decisão a simulação de exercícios de stress com subidas de 1 ou 2 pontos percentuais acima dos aplicáveis no mercado no momento da constituição dos créditos. Ora se na base se aceita uma DSTI de 50%, em situação de stress a DSTI será muito superior e o risco sistémico notoriamente mais elevado.
Mais vale prevenir do que remediar mas é preciso ir mais além
Aquando da crise do sub-prime (2007/2008) em que famílias de baixos rendimentos foram autorizadas a contrair dívidas de alto risco (elevada taxa de esforço) no Estados Unidos da América, estas famílias acabaram por perder o que investiram e as casas que acabaram, em muitos casos, a ser vendidas para ajudar a pagar, por vezes apenas parte do crédito (pois o seu valor desvalorizou).
Apesar de hoje, em particular, em Portugal existirem algumas almofadas instituídas para evitar situações destas (como fixar uma DSTI máxima, entre outras), a verdade é que o mercado de crédito continua a não ser a melhor opção para estas famílias poderem ter acesso à habitação, em especial face à quase impossibilidade de encontrar casas no mercado a valores que permitam uma DSTI comportável e face à dificuldade de muitas famílias em constituir uma poupança com volume significativo (que represente 30% a 40% do valor de aquisição, por exemplo).
A solução terá de vir de outros mecanismos que não dependem do mercado de crédito para a aquisição de habitação perante a atual oferta e procura de habitação, sob pena de, ou se voltar a criar uma crise global em que estas mesmas famílias serão das principais vítimas, ou de se condenarem fatias crescentes da população à inumanidade de não terem um teto para viver.
