Se a proposta de lei apresentada pelo governo sob o pretexto de promover “medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação” for aprovada, haverá vários mecanismos que implicam a descida de impostos. Neste artigo vamos focar-nos no impacto no IRS, tanto para inquilinos como para senhorios. Procuraremos responder à pergunta: Como descerá o IRS dos inquilinos e dos senhorios entre 2026 e 2029.
O meu IRS de inquilino vai descer como?
O IRS do inquilino será o que terá a descida mais singela, ainda assim significativa face à dedução fiscal em vigor em 2025.
O governo pretende aumentar o valor limite da dedução em sede de IRS pelos arrendatários, de €700 em 2025 para €900 em 2026 e, novamente, para €1000 em 2027.
Para apurar a dedução em IRS o contribuinte deverá considerar que 15% do que paga de renda será deduzido ao IRS a pagar, desde que não ultrapasse os limites máximos que indicámos aqui.
Se queremos que a descida pareça maior, podemos dizer que a dedução fiscal irá aumentar em 28,6% em 2026 face a 2025 ou em 42,9% em 2027 face a 2025.
O aumento da dedução máxima poderá corresponder à redução do IRS a pagar, dependendo do valor das rendas de cada contribuinte/agregado.
Exemplos práticos:
Na prática, para aproveitar o máximo do benefício em 2025, o contribuinte teria de pagar €389 de renda por mês. Qualquer valor acima desse montante já não dará direito ao benefício, pois o limite anual de €700 já estará esgotado.
- Para €900 de máximo, a renda que maximiza o benefício é de €500. Montantes em excesso desse valor já não darão benefício adicional.
- Para €1000 de limite máximo de dedução, a renda que maximiza o benefício será de €556. Acima disso o IRS a pagar já não mexe.
Atendendo aos valores das rendas em vigor na maior parte do país, adivinha-se que os beneficiários desta medida poderão ser muitos no universo de inquilinos com rendimentos suficientemente altos para pagarem IRS.
Não se esqueça que no caso do IRS, nunca poderá receber de dedução mais do que tem a pagar de IRS antes das deduções entrarem nas contas. Logo, famílias com rendimentos acima do salário mínimo (montante isento de IRS), mas não muito mais elevados, podem não conseguir beneficiar na íntegra de todos os benefícios fiscais. Se isso acontecer é porque já terão conseguido deduzir todo o IRS que teriam de pagar antes das deduções e benefícios.
O meu IRS de senhorio vai descer como?
Há duas situações de descida de IRS para os senhorios que agora se propõem:
- Rendas “moderadas” pagam 10%;
- Rendas acessíveis pagam 0%.
Vejamos os detalhes.
O IRS de um contrato normal para “rendas moderadas” desce para 10%
No caso do senhorio que seja sujeito passivo de IRS, o benefício advém da redução da taxa autónoma que, pelo menos até 2029, deixa de ser calculada como até aqui (indexada ao prazo do contrato, valor da renda face à mediana da localidade, etc). Tudo isso é simplificado e todos os contratos de arrendamento desde que destinados à habitação a “rendas moderadas” (ou seja, até €2300) passam a ser uma taxa de tributação autónoma de IRS “aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação de 10%” – conforme se pode ler na proposta de lei.
Recorde-se que para os senhorios poderem beneficiar deste nível de taxas de IRS, atualmente, era necessário assinarem contratos de longa duração (mais de 20 anos) com os seus inquilinos. Recorde as regras neste artigo “Quanto vou pagar de IRS das rendas que cobrei“. A taxa de IRS normal para um contrato inferior a 5 anos é hoje de 25%. Estamos perante uma descida de IRS para menos de metade para os senhorios.
Por curiosidade, no caso da tributação do senhorio ser de IRC – e para rendas moderadas -, apenas metade do valor das rendas será considerado para apuramento do imposto.
O IRS dos rendimentos prediais ao abrigo do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) desce para 0%
Caso o arrendamento habitacional tenha uma renda abaixo de 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho – calculados regularmente pelo INE – a descida será total, pois haverá lugar à isenção de IRS para o senhorio.
O senhorio pode ver-lhe aplicado, o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) bastando para tal submeter até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à assinatura do contrato, numa plataforma do IHRU a divulgar brevemente, o seguinte:
- Cópia do contrato celebrado;
- Comprovativo do registo do contrato no Portal das Finanças.
Será depois o IHRU que comunicará os detalhes que serão necessários às finanças para que a Autoridade Tributária e Aduaneira já tenha essa informação em conta e proceda automaticamente ao apuramento de impostos sobre rendimentos prediais já neste regime, aquando da campanha de apuramento do IRS a liquidar referente ao ano anterior.
Neste caso, o senhorio ficará isento de IRS (e de IRC se for uma empresa).
Horizonte temporal garantido: em vigor até 31 de dezembro de 2029
Do que conseguimos apurar a proposta ao nível do IRS (e do IRC) é que estes regimes, desde que mais favoráveis do que os que estejam em vigor para os contratos em curso, sejam aplicados a partir de 1 de janeiro de 2026 (com exceção do RSAA que entrará em vigor a 1 de junho de 2026) devendo manter-se em vigor até 31 de dezembro de 2029. Se serão ou não prorrogados dependerá da Assembleia da República, daqui a quatro anos.
Mais informação sobre arrendamento aqui.
