O Ministério das Finanças fez publicar em Diário da República, a 26 de dezembro de 2025 o valor médio de construção por metro quadrado para 2026 através da Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro. O valor aumentará mais de 7% e terá como consequência um aumento dos impostos por via do aumento da cobrança fiscal associada ao IMI.
Este valor serve os efeitos previstos nos artigos 38.º e 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), a vigorar no ano de 2026, referente ao valor base dos imóveis.
Valor Médio de Construção para 2026
O valor médio de construção por metro quadrado é fixado em €570 ao longo do ano de 2026.
O valor base dos imóveis é uma das componentes da fórmula de cálculo do IMI que aqui se recorda:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.
De facto, o Vc é apurado somando ao valor médio de construção por metro quadrado em vigor um adicional correspondente ao valor do metro quadrado do terreno de implantação que é fixado em 25 % do valor médio de construção por metro quadrado. Ou seja, Vc em 2026 será de €570 + 0,25*€570 = €712,5 quando em 2025 este valor era de €665.
A última vez que este valor tinha sofrido alterações foi em 2023, ano em que aumentou €20 de €512 em 2022 para €532 em 2023, um aumento de 4%, à data.
O aumento para 2026 será de €38. Este valor é significativamente superior ao definido para 2024 e 2025. O aumento é de cerca de 7,1% sendo relevante destacar que os custos de construção têm estado a registar um aumento continuado e muito significativo, essencialmente por via do encarecimento da mão de obra. Para este aumento dos custos de construção têm contribuído igualmente a dificuldade da oferta satisfazer a procura.
Impacto no IMI e o aumento do imposto a pagar
Este aumento terá impacto no IMI a pagar em algumas situações, nomeadamente em casas novas, reabilitadas ou reavaliadas, traduzindo-se na prática num aumento de impostos por via do aumento da cobrança do IMI.
Portaria n.º 471/2025/1 de 26 de dezembro
Procede à fixação do valor médio de construção a vigorar no ano de 2026
O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, estabelece nos artigos 38.º e 39.º que um dos elementos objetivos integrados na fórmula de cálculo do sistema de avaliação de prédios urbanos é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, ouvidas as entidades previstas na lei, em conformidade com o previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo 62.º do mesmo Código.
Assim:
Manda o Governo, pela Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, em conformidade com o n.º 3 do artigo 62.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, e na sequência de proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
É fixado em € 570,00 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a vigorar no ano de 2026.
Artigo 2.º
Âmbito da aplicação
A presente portaria aplica-se a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo 1, a que se referem os artigos 13.º e 37.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sejam entregues a partir de 1 de janeiro de 2026.
A Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, Cláudia Maria dos Reis Duarte Melo de Carvalho, em 22 de dezembro de 2025.
