Com tantas notícias sobre o pedido de autorização legislativa que o governo aprovou em conselho de ministros e irá remeter para aprovação à Assembleia da República coloca-se a questão dos eventuais calendários de produção de efeitos de uma mudança de regras do arrendamento para senhorios e inquilinos. Afinal de contas, algumas das alterações terão consequências importantes, nomeadamente, em novos contratos, na fixação do valor das respetivas rendas e em contratos com rendas congeladas, só para citar alguns exemplos.
O que se pode antecipar neste momento como certo?
O que se pode dizer neste momento é que estamos, no mínimo, a vários meses de distância de qualquer legislação entrar em vigor. Desde logo porque este pedido de autorização legislativa está a ser enviado para o parlamento a poucos dias de estes encerrar para férias. Ou seja, só em setembro, na melhor das hipóteses, é que a iniciativa será apreciada. E tratando-se de um pedido de autorização legislativa de um governo minoritário, o percurso legislativo tem várias etapas, necessariamente morosas no parlamento.
A proposta para singrar terá de ser aprovada na generalidade devendo, muito provavelmente, descer a uma comissão parlamentar para que haja audições a partes interessadas, haja debate informado e possam ser apresentadas propostas de alteração. Estaremos na fase da discussão e aprovação “na especialidade” que envolverá os vários grupos parlamentares.
O debate na especialidade poderá assim durar algumas semanas seguindo-se a subida ao plenário para aprovação final.
Se no meio deste processo e considerando o agendamento de outras iniciativas em curso na Assembleia da República, houver demora suficiente, esta iniciativa poderá ainda ficar “pendurada” a aguardar agendamento após a discussão da Proposta de Orçamento do Estado que, a dada altura, entre outubro e novembro absorverá todo o Parlamento, sendo suspensos outros processos legislativos.
Em suma, há uma probabilidade elevada de o desfecho deste pedido de autorização legislativa se prolongar até ao final do corrente ano. Uma entrada em vigor em janeiro de 2027 – caso haja acordo parlamentar – não é assim um cenário improvável. Poderá acontecer antes, mas teria de existir um alinhamento de vontades significativo no Parlamento. Sendo aprovada haverá ainda a questão de saber quão próxima ou distante estará a lei aprovada desta proposta de autorização legislativa.
O que está em causa na proposta de autorização legislativa sobre o arrendamento?
A verdade é que até à hora em que editámos este artigo ainda não se encontrava disponível no sítio do Parlamento a proposta de autorização legislativa aprovada em conselho de ministros (ficará, eventualmente disponível aqui). Ainda assim, recorrendo às várias peças presentes na imprensa que terão tido acesso a uma versão do documento, é possível antecipar quais as principais ideias do governo.
Colocámo-las em baixo em jeito de pergunta e resposta sempre com dois focos, o do senhorio e o do inquilino. A abordagem divide-se ainda em sublinhar o que muda nos contratos sujeito ao NRAU (Regime geral) e o que sucederá aos contratos de arrendamento anteriores a 1990.
A informação que se segue foi tratada com apoio de um modelo de Inteligência Artificial e curada no final pelo Economia e Finanças.
Regime Geral de Novos Contratos e Incumprimento
O que muda no pagamento de cauções e rendas antecipadas à entrada?
- Inquilinos: Podem ter de adiantar mais capital inicial. O limite de rendas antecipadas sobe de duas para três e deixa de existir qualquer teto máximo para o valor das cauções (que antes estava limitado a dois meses).
- Senhorios: Passam a ter maior margem de garantia financeira para se protegerem de eventuais danos no imóvel ou falhas financeiras logo no início do contrato.
Com quantos meses de renda em atraso pode o senhorio terminar o contrato?
- Inquilinos: O prazo de tolerância reduz-se. O senhorio pode avançar com a rescisão do contrato se o inquilino falhar o pagamento por dois meses (antes eram três).
- Senhorios: Conseguem reagir mais cedo a situações de incumprimento prolongado.
O que são considerados atrasos repetidos no pagamento da renda?
- Inquilinos: A regularidade do pagamento passa a ser fiscalizada de forma estrita. O senhorio pode terminar o contrato se o inquilino atrasar-se mais de três vezes num ano ou quatro vezes num período de 18 meses.
- Senhorios: Ganham o direito de despejar inquilinos que pagam sistematicamente fora do prazo, mesmo que acabem por liquidar a dívida.
O senhorio pode impedir a renovação automática logo no final do primeiro ano?
- Inquilinos: Perdem estabilidade habitacional a curto prazo. O senhorio passa a poder opor-se à renovação automática logo no primeiro ciclo do contrato (cumprindo os prazos de comunicação), deixando de estar obrigado a esperar três anos. Na prática o prazo mínimo de um contrato passa de três para um ano.
- Senhorios: Recuperam a flexibilidade para decidir o destino do imóvel logo após o termo da duração mínima inicial (um ano).
Como vão funcionar os novos processos de despejo?
- Inquilinos: Terão menos hipóteses de prolongar intencionalmente a estadia no imóvel através de burocracias, pois os expedientes dilatórios foram eliminados.
- Senhorios: Os processos serão acelerados. O Governo eliminou etapas administrativas redundantes e unificou num só processo as decisões sobre a desocupação da casa e a cobrança das rendas em dívida.
Contratos e Rendas Antigas (Anteriores a 1990)
Sou inquilino com menos de 65 anos e rendimento familiar inferior a 64.400€/ano. O que acontece?
- Inquilinos: O contrato transita obrigatoriamente para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Contudo, a renda fica “congelada” por um período transitório de cinco anos, sendo apenas atualizada pela inflação anual.
- Senhorios: Têm a garantia de que o contrato entra no regime moderno, permitindo-lhes atualizar livremente o valor da renda ao fim de cinco anos .
Tenho menos de 65 anos e rendimento familiar superior a 64.400€/ano. Qual o impacto?
- Inquilinos: O contrato transita para o NRAU e a renda sofre uma atualização extraordinária, podendo subir até ao teto máximo de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel (valor registado junto das Finanças e por esta atualizado regulamente – é uma das parcelas de cálculo do IMI).
- Senhorios: Beneficiam de uma correção imediata e significativa no valor recebido, indexada ao valor fiscal real das Finanças.
Tenho mais de 65 anos. O meu contrato pode transitar para o NRAU?
- Inquilinos: Não. Independentemente do nível de rendimentos, o contrato mantém-se blindado fora do NRAU para garantir a estabilidade habitacional dos idosos.
- Senhorios: Ficam impossibilitados de liberalizar o contrato ou de o atualizar para os preços de mercado a curto/médio prazo.
Tenho mais de 65 anos. A minha renda antiga pode aumentar?
- Inquilinos: Depende dos rendimentos. Se o agregado receber menos de 64.400€/ano, a renda só sobre a atualização normal da inflação. Se receber acima desse valor, a renda pode sofrer uma atualização extraordinária até 1/15 do VPT .
- Senhorios: Só conseguem aumentar substancialmente a renda de inquilinos idosos se estes demonstrarem elevada capacidade financeira (rendimento acima do limiar definido).
O que acontece se o contrato transitar para o NRAU e, após 5 anos, o inquilino não puder pagar a renda de mercado?
- Inquilinos: Se não conseguirem suportar o novo valor livremente fixado pelo senhorio, receberão apoio financeiro do Estado através do futuro Fundo de Emergência Habitacional.
- Senhorios: Conseguem colocar o imóvel ao preço de mercado atual sem que o processo fique necessariamente bloqueado pela carência económica do inquilino.
Terminamos sublinhando que nada disto é definitivo. Todo um processo legislativo de vários meses se seguirá. Logo que haja novidades relevantes sobre este tema daremos nota.
