Quais as novas regras dos contratos de crédito à habitação e consumo a partir de julho de 2018

A partir de 1 de julho de 2018 os contratos de crédito à habitação, créditos com garantia hipotecária e crédito ao consumo deverão passar a obedecer a um conjunto de recomendações divulgadas pelo Banco de Portugal em fevereiro de 2018, no âmbito das suas responsabilidades macroprudenciais.

ATUALIZAÇÃO: A 9 de maio de 2018, o Governador do Banco de Portugal reforçou a ameaça de que se as recomendações aqui descritas não forem acatadas haverá ação mais imperativa por parte do Banco de Portugal junto da banca de forma a garantir que sejam respeitada.

Estas regras não serão obrigatórias mas o Banco de Portugal, ao divulgá-las, procura que os bancos as venham a acatar, podendo vir a torna-las imperativas e/ou mais abrangentes caso a reação do mercado não seja a esperada e/ou caso os riscos de estabilidade financeira venham a aumentar.

Caso alguma instituição venha a não acatar estas recomendações a partir de 1 de julho de 2018 será obrigada a explicar publicamente porque razão não o faz – comply or explain. Da análise dos argumentos poderá resultar nova ação do Banco de Portugal.

 

Novas regras dos contratos de crédito à habitação e consumo

Um dos aspetos importantes que convém sublinhar desde já é que, além de se tratarem, para já de recomendações, estas se aplicarão apenas aos novos contratos de crédito que venham a ser assinados após 1 de julho de 2018. Naturalmente, as instituições serão livres de as acatar desde já e, os candidatos à obtenção ode crédito, poderão também tê-las em consideração desde já, dado que, são recomendações que se preocupam com a saúde financeira dos bancos mas também com a capacidade dos clientes em virem a fazer face aos compromissos que venham a assumir.

Se os clientes deixarem de conseguir pagar os créditos isso será um problema para os próprios mas também para os bancos, para o sistema financeira e, potencialmente, para toda a economia, podendo vir a gerar-se um problema de solvência mas também um problema mais grave de estabilidade financeira, daí o carácter vital de o banco central, outros reguladores financeiros e o próprio Estado acompanharem de forma atenta o risco existente a cada momento e, se for caso disso, desencadear um novo enquadramento legal  – medidas macroprudenciais – que garantam que esses riscos são controlados. Este é um tipo de resposta que ganhou relevo na sequência da última crise financeira internacional e que, estará verdadeiramente a ser posta à prova neste período em que a concessão de crédito está, de novo, a atingir um grau de dinamismo assinalável.

O âmbito das recomendações que a seguir enunciamos abrange todas as instituições bancárias e não bancárias que prestem o serviço de concessão ode crédito em Portugal, independentemente da sua sede ou regime social.

O Banco de Portugal apresenta várias recomendações que se traduzem em limites quantitativos à concessão de crédito e à tomada de risco, em concreto define limiares que resultam da relação entre várias variáveis, como sejam a relação entre:

  • o montante dos empréstimos e o valor patrimonial que garante o crédito;
  • o montante da renda mensal e o nível de rendimento do devedor;
  •  a duração (ou maturidade) do crédito face à idade do(s) devedor(es).

 

O Banco de Portugal recomenda ainda que em todos os contratos de crédito haja desde a primeira prestação, pagamento de juros e capital, desaconselhando contratos em que há aquilo a que se chama de carência de juros ou de capital, ou seja, períodos onde. ou não se têm de pagar juros ou não se tem de pagar capital, o que leva, durante esse período, a uma redução da prestação que, necessariamente aumentará no futuro.

A justificação para estas recomendações é fácil de entender em todos os casos e pretende evitar que não sejam dados passos maiores do que as pernas de ambos os lados do contrato, ou seja, de quem pede e de quem concede o crédito.

Do lado de quem concede, procuram limitar-se as consequências eventualmente patrocinados por um afã concorrencial que faça as instituições de crédito voltarem a perder a noção do risco a que se expõem, como sucedeu no passado e do lado de quem pede visa controlar-se o impacto da fraca literacia financeira reinante em Portugal e que impede os próprios clientes de compreenderem as consequências dos contratos que assinam e os riscos que efetivamente estão a assumir.

O que pode fazer o consumidor?

Se já tem algum crédito e verifica que está a “violar” alguns dos limites que agora são definidos como os máximos que não deverão ser ultrapassados, provavelmente estará numa situação de risco pelo que faz sentido procurar alternativas que lhe permitam aproximar-se destes limiares, seja procurando reduzir o crédito em dívida, seja renegociando os contratos. Cada caso é uma caso mas é certo que as crises são cíclicas e que o risco é real.

Novas regras dos contratos de crédito ao detalhe

Em maior detalhe, eis, pelas palavras do próprio Banco de Portugal, em que se subdividem as três áreas de ação acima enunciadas, ou seja, quais os limites efetivos que são recomendados para cada tipo de crédito, nesta fase.

São estabelecidos três tipos de limites:

  • ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV – loan-to-value):
    • de 90% para créditos para habitação própria e permanente;
    • de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente;
    • de 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.
  • de 50%, ao rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento (DSTI – debt service-to-income), com as seguintes exceções:
    • até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%;
    • até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ultrapassar os limites previstos ao DSTI.

    Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. No caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. No cálculo do DSTI, deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do(s) mutuário(s) quando, no termo previsto do contrato,  o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, o(s) mutuário(s) já se encontrar(em) em situação de reforma.

  • à maturidade original dos empréstimos:
    • de 40 anos nos novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022;
    • de 10 anos à maturidade nos novos contratos de crédito ao consumo.

Os limites aplicáveis para o loan-to-value, o debt service-to-income e a maturidade devem ser observados em simultâneo.

(…)

Recomendações Macroprudenciais do BdP - 2018
Recomendações Macroprudenciais do BdP – 2018

Esta Recomendação não abrange:

  • as ultrapassagens [1] de crédito;
  • os contratos de crédito destinados a prevenir ou a regularizar situações de incumprimento;
  • a alteração dos termos e condições de contratos de crédito celebrados antes de 1 de julho de 2018;
  • os contratos de crédito cujo montante total seja igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida;
  • os contratos de crédito sob a forma de facilidades de descoberto e outros créditos sem plano de reembolso definido (incluindo cartões e linhas de crédito);
  • os contratos de crédito celebrados ao abrigo do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência.

O Banco de Portugal vai, no entanto, monitorizar a evolução dos contratos de crédito celebrados com consumidores excluídos do âmbito desta Recomendação.

 

Outras medidas:

O Banco de Portugal dispõe ainda de outros instrumentos que podem condicionar a concessão de crédito, nomeadamente ao nível da constituição de reservas adicionais indexadas ao crédito concedido por cada instituição de crédito, mas, para já, não há novidades nesta matéria.

Continuaremos a acompanhar este tema.

2 comentários sobre “Quais as novas regras dos contratos de crédito à habitação e consumo a partir de julho de 2018

  1. São tudo tretas. Claro que tem que haver leis que protejam quer quem empreste quer quem peça emprestado.
    Até ao momento só se empresta dinheiro a quem tem muito, e, que curiosamente são os que menos cumprem com as suas obrigações.

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