Sinais de alerta no crédito à habitação

O Banco de Portugal revelou na sua mais recente edição do “Acompanhamento das medidas macroprudenciais em Portugal — Março 2026” que, no espaço de um ano, o perfil de risco elevado dos devedores nas novas operações de crédito à habitação passou de 3% do total para 21% (cerca de 22 mil contratos dos 105 mil lavrados em 2025). Neste artigo, procuraremos abordar alguns sinais adicionais de alerta, bem como enquadrar estes dados numa análise mais completa..

Qual a relação do aumento do risco com a garantia do Estado?

Em cada 100 créditos à habitação contratados em 2025, 21 foram concedidos a devedores de risco elevado.

Quem são estes devedores São devedores que estão especialmente vulneráveis caso se alterem as condições financeiras subjacentes ao seu crédito (como uma degradação do seu rendimento e/ou um agravamento da taxa de juro que determina a prestação a pagar).

O Banco Central, na sua função de vigilante pela estabilidade financeira, isolou a principal razão que estará a justificar este acréscimo atípico da proporção de créditos: a garantia do Estado criada em 2025.

De facto, entre os créditos à habitação concedidos em 2025, que não recorrem a esta garantia, a percentagem de créditos de risco elevado foi de apenas 3%, em linha com a percentagem registada em todos os cinco anos anteriores à criação da referida garantia.

Na prática, a garantia do Estado terá permitido a clientes bancários que, de outro modo, não tinham capital suficiente para constituir o crédito, pois não teriam o capital próprio mínimo para juntar ao empréstimo bancário (que tem estado limitado a 90% do valor do imóvel).

Esta realidade terá também contribuído para um aumento da procura por habitação e ajudará a explicar os recordes de subida de preço da habitação registados em 2025, bem como o forte dinamismo no mercado, com um número muito expressivo de contratos de compra e venda realizados.

Porquê os sinais de alerta?

Com a criação da garantia do Estado, a instituição de crédito continua a emprestar até 90%, mas o cliente assume uma dívida de 100% com os restantes 10% a serem garantidos pelo Estado. O Estado não apoia na prestação, apesar de saber que está a ajudar a entrar no mercado quem, em condições normais, seria expulso pelas regras prudenciais. O risco é assim inerente a esta medida.

Os 10% são garantidos em caso de incumprimento (ou seja, caso o devedor deixar de conseguir honrar o crédito), mas a prestação continua a ser calculada assumindo a dívida total de 100%, o que estará a levar uma fração importante de devedores a atingirem taxas de esforço pouco recomendáveis e, principalmente, a poderem cair numa taxa de esforço muito elevada, num nível de estresse que poderá ser razoavelmente provável de acontecer.

Os sinais de alerta a que aludimos não se justificarão tanto por um impacto sistémico sobre o sistema bancário nacional, pois há, efetivamente, reservas significativas impostas junto da banca pelo Banco de Portugal e porque, apesar dos créditos de risco elevado serem muito expressivos em 2025, (ainda) não são especialmente relevantes no total do stock dos créditos à habitação constituídos ao longo das últimas décadas e que continuam a pagamento.

No entanto… Para quem acedeu ao crédito à habitação em 2025 e está entre os devedores de risco elevado, a situação poderá, de facto, tornar-se complexa, pelo menos a médio prazo, e, nalguns casos, talvez mesmo no curto prazo. Dependerá, por exemplo, do tipo de taxa que contrataram.

Sabemos que, em 2025, predominaram os contratos de taxa mista. Estes contratos representaram cerca de 2/3 do total e ofereceram as taxas mais baixas. Pelo menos durante o período em que vigorar a taxa fixa (nestes contratos de taxa mista), que será depois substituída, em regra, por uma taxa variável. Uma boa parte destes contratos de 2025 com taxa mista estará ainda no seu período de taxa fixa, pelo que poderá oferecer alguma proteção imediata perante um cenário em que as taxas de juro disparem. Mas, além dos contratos de taxa mista, houve ainda cerca de 20% de contratos à taxa variável, celebrados em 2025. E, nestes, os primeiros impactos nas prestações mensais das subidas nas taxas de juro não deverão demorar.

Se à taxa variável se juntar uma situação de risco elevado com elevadas taxas de esforço logo desde o início do contrato de crédito, certamente identificaremos famílias ou devedores que poderão ficar numa situação de grande risco de incumprimento.

Para estes, as perspetivas de uma inversão da política monetária (perspetivando como mais provável as taxas de juro terem de subir) e de degradação da evolução da situação económica são inquestionavelmente um cenário alarmante mais cedo do que tarde.

Em 2026 a situação de mais contratos de risco elevado poderá agravar-se?

Sendo certo que a política de apoio público ao crédito à habitação via garantia bancária continua em vigor, é razoável duvidar que o seu impacto no total do crédito à habitação a celebrar em 2026 tenha uma consequência tão significativa no peso dos contratos com risco elevado. Porquê?

Desde logo, porque o próprio acesso à habitação é hoje ainda mais difícil do que no início de 2025 por via da subida recorde do preço das próprias habitações. Esta subida poderá funcionar como uma barreira intransponível para muitos, mesmo com garantia pública.

Outra barreira que acresce a esta poderá advir das taxas de juro. Se se confirmar que teremos uma inversão da política monetária como reação ao aumento da inflação, haverá mais interessadas em comprar casa que verão esse objetivo como inatingível, saindo assim do mercado de compra e não contraindo créditos.

Em todo o caso, só mesmo no fim do ano poderemos tirar teimas. Afinal, os devedores de risco podem passar a ser clientes bancários que, em 2025, não teriam dificuldades em aceder à compra de casa e que, em 2026, também eles já só o conseguirão com garantia do Estado, assumindo riscos financeiros que, de outro modo, não se lhes ofereceriam sequer.

Naturalmente, tudo isto pode mudar muito depressa, para o bem ou para o mal, consoante evoluir a situação geopolítica. Sendo que, com o passar do tempo, sem que haja um desfecho positivo, a probabilidade das consequências negativas serem duradouras e sentidas de forma transversal e até de forma mais complexa (sobre a própria atividade económica e emprego) aumenta.