Novo Regime no Crédito à Habitação: Gestor proibido de receber pelos contratos celebrados

Segundo as novas regras de contratação de crédito hipotecário definidas pelo  Decreto-Lei n.º 74-A/2017 que transpôs parcialmente a Diretiva n.º 2014/17/UE e que, na prática, criou um Novo Regime no Crédito à Habitação que entrará em vigor a 1 de janeiro de 2018, são reforçados os direitos dos devedores e dos fiadores bem como são introduzidas medidas que procuram impedir que o funcionário bancário responsável pela relação com o cliente seja remunerado pelo número de contratos que celebra.

Uma das novidades em termos de informação difundida é a FINE – Ficha de Informação Normalizada Europeia que será uma das peças informativas a que, tanto o cliente quanto o fiados deverá ter obrigatoriamente acesso para seu melhor conhecimento e proteção.

Note-se que este Decreto-Lei vem estabelecer o regime dos contratos de crédito relativo a imóveis, definindo, nomeadamente, as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre imóveis e aplica-se aos seguintes contratos:

  • Os contratos de crédito para aquisição de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
  • Os contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
  • Os contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca, por outra garantia equivalente sobre imóvel ou por um direito relativo a imóveis;
  • Os contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Além da obrigatoriedade de difundir a FINE – Ficha de Informação Normalizada Europeia, são introduzidas várias alterações que visam, por exemplo, garantir um melhor alinhamento entre o gestor de conta que gere a relação com o cliente e os interesses deste, nomeadamente proibindo que a remuneração do funcionário bancário dependa do do número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados. À alteração das políticas de remuneração junta-se também uma maior exigência ao nível dos conhecimento e competência dos trabalhadores com estas funções, vedando-as, por exemplo, a empregados recentemente contratados

Segundo o Banco de Portugal, o referido Decreto-Lei assegura “que o consumidor dispõe de um período mínimo de reflexão para ponderar as implicações da contratação do crédito, correspondente aos primeiros sete dias contados a partir da apresentação da proposta pela instituição” reforçando-se também os direitos do fiador que além de receber a FINE e a cópia da minuta do contrato de crédito também irá dispor dos mesmos 7 dias para reflexão.

No mesmo Decreto-Lei é estabelecido que a medida de custo do crédito passa a ser a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) e não a atual TAE (taxa anual efetiva).

Em artigo posterior iremos rever os detalhes desse fórmula.

Finalmente, o diploma ainda consolida informação relativa ao arredondamento das taxas de juro (Decreto-Lei n.º 240/2006, de 22 de dezembro), ao reembolso antecipado, vendas associadas e renegociação de contratos de crédito hipotecário (previstas, respetivamente, no Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março e no Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de agosto).

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