Revolução no mercado de habitação e arrendamento – conheça as primeiras medidas (atualizado)

Avaliadas a primeiras medidas conhecidas é caso para dizer que estamos perante uma revolução no mercado de habitação e arrendamento. O governo começou a anunciar a 16 de fevereiro de 2023 um conjunto de medidas que podemos apelidar de revolucionárias em várias vertentes do mercado de habitação.

Os impactos são vários. O Estado asssumir-se-á como garante de rendas perante os senhorios, criará um regime fiscal muito mais favorável para o arrendamento para habitação permanente e, em especial, para imóveis em rendas acessíveis. Por outro lado, haverá novos apoios às famílias em dificuldades, mudanças no crédito à habitação. Haverá também medidas de apoio à migração de imóveis do alojamento local para o arrendamento, bem como intervenção direta do Estado a mobilizar imóveis devolutos forçando a que estes sejam colocados no mercado de arrendamento. Há ainda várias medidas de combate à especulação imobiliária, seja quanto à habitação pública, seja quanto às regras para construção, seja ainda na definição dos valores das rendas que passaram a ter limites, mesmo nos novos contratos.

Haverá ainda medidas de reconversão de imóveis que não estão afetos a habitação e que poderão passar a estar e ainda medidas de apoio aos municípios para terem um papel mais ativo e recursos para o fazer, neste mercado.

Neste artigo iremos dar destaque às principais medidas já conhecidas.

IRS com descidas na taxa liberatória:

• Taxa liberatória sobre rendimentos de rendas desce de 28% para 25%;
• Bonificações na taxa de IRS reforçada face à lei atual descendo de 23% para 15% para contratos com duração entre 5 e 10 anos;
• Para os contratos entre 10 e 20 anos passa de 14% para 10%;
• Para contratos superiores a 20 anos a taxa passa de 10% para 5%.
• Em suma:
  • Regime atual:
  • Redução na taxa com base na duração do contrato:
  • (i) Até 2 anos: 28%
  • (ii) Entre 2 e 5 anos: 26%
  • (iii) Entre 5 e 10 anos: 23%
  • (iv) Entre 10 e 20 anos: 14%
  • (v) Superior a 20 anos: 10%
  • Redução na taxa com base na duração do contrato:
  • Regime proposto:
  • (i) Até 5 anos: 25%
  • (ii) Entre 5 e 10 anos: 15%
  • (iii) Entre 10 e 20 anos: 10%
  • (iv) Superior a 20 anos: 5%

Comunicação do contrato do arrendamento – Imposto do Selo

• Regime atual:
  Comunicação apenas pode ser feita pelo senhorio.
• Regime proposto:
  Comunicação passa a poder ser feita pelo arrendatário nos casos em que não
  seja feita pelo senhorio no prazo legal.

Aumentar a oferta de imóveis para habitação;

• Converte o uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional:
  • Possibilidade de alterar automaticamente uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação – sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação –, desde que a custos controlados.
• Disponibilizar imóveis do Estado em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação:
  • Disponibilizar a cooperativas ou promotores privados em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamento acessível.
• Mobilizar solos públicos para projetos de arrendamento acessível:
  • Cedência de terrenos na espera do Estado para promoção de arrendamento acessível por parte de privados e cooperativas.

Simplificar os processo de licenciamento:

• Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas:
  • A aprovação dos projetos deverá ser feita com base nos termos de responsabilidade dos autores dos projetos.
• Juros de mora por incumprimento dos prazos de licenciamento:
  • Criar um regime de juros de mora que visa aplicar uma sanção pecuniária aos municípios e às entidades externas envolvidas em caso de incumprimento dos prazos legalmente estabelecidos.

Reforçar a confianças dos senhorios:

• Criar um balcão único de arrendamento:
  • A criação de um balcão de arrendamento que agregue Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), com vista à simplificação dos procedimentos e à criação de um sistema integrado de acesso à informação.
• Estado arrenda diretamente aos senhorios por 5 anos e subarrenda assumindo o risco de incumprimento dos inquilinos;
• Estado garante pagamento após 3 meses de incumprimento (e depois, ou cobra, ou apoia, ou despeja):
  • Estado assume o pagamento da renda após o terceiro mês de incumprimento, ficando sub-rogado na posição do senhorio para recuperação das quantias em dívida, mediante execução fiscal, ou promoção do despejo – salvo se se verificar existência de um motivo socialmente atendível que determine a atribuição de prestação social ou realojamento.
• Promover um modelo de pagamento da renda pelo Estado ao senhorio, depois de entrar no BNA. A Segurança Social garante a articulação com o arrendatário para, em situações de carência de meios, ser encontrada solução alternativa.

Aumentar a oferta pública:

• Estado Arrenda para Subarrendar:
  • Objetivo:
  • Disponibilização imediata de oferta de habitação para os agregados com especial dificuldade no acesso ao mercado de arrendamento.
  • Explicação:
  • O Estado vai arrendar imóveis a privados, nomeadamente devolutos, subarrendando com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar.
• Isenção de mais-valias nas vendas de imóveis ao Estado e aos municípios:
  • Regime atual:
  • 50% da mais-valia sujeita às taxas progressivas de IRS.
  • Regime proposto:
  • Isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado.
  • Resultado:
  • Redução da carga fiscal em 100%.

Arrendamento obrigatório de casas devolutas

• O Estado pode mobilizar património devoluto através do arrendamento obrigatório por
  entidades públicas, com o respetivo pagamento de renda, para posterior
  subarrendamento.

Promover arrendamento acessível:

• Manter-se-á a tributação de 0% em IRS a que acresce como novidade a tributação 0% em sede de IMI e também de isenção de IMT caso um imóvel seja comprado para o fim de habitação a renda acessível, com 6% de IVA para a reabilitação;
• Tributação de taxa 0% de IRS para quem migre, até ao final de 2024, uma casa da utilização de arrendamento local para arrendamento habitacional.
  • Neste âmbito, propõe-se:
  • Suspensão de novas licenças em todo o país;
  • Atuais licenças sujeitas a reapreciação em 2030 e, a partir dessa data, licenças
    sujeitas a renovação quinquenal não automática;
  • Caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão;
  • Conforme jurisprudência STJ, condomínios podem pôr termo às licenças
    emitidas sem a sua aprovação;
  • Alargamento das competências de fiscalização às Juntas de Freguesia;
  • Novo regime fiscal:
    a. Transição de AL para arrendamento: Criação de nova isenção para
    rendimentos prediais auferidos até 31/12/2030 em sede de IRS. Requisitos
    de aplicação da isenção:
    i. Transferência do imóvel afeto ao AL para mercado de arrendamento
    habitacional.
    ii. Estabelecimento de AL registado até 31/12/2022.
    iii. Contrato de arrendamento celebrado até 31/12/2024.
    b. Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local: Criação de uma
    contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) a consignar ao
    IHRU para financiar políticas de habitação acessível.
• Financiamento aos municípios para realizarem obras coercivas (Linha de financiamento num valor de 150M€).
• Incentivos fiscais ao arrendamento acessível
  • Taxa de 6% de IVA em empreitadas para PAA (Programa de Arrendamento Acessível)
    • Regime atual:
    Empreitadas de reabilitação urbana localizadas em áreas de reabilitação urbana.
    • Regime proposto:
    Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis afetos a Programa de
    Arrendamento Acessível.
  • Isenção de IMI para PAA
    • Regime atual:
    Isenção por 3 anos após reabilitação, prorrogável por mais 5 anos se afeto a
    Habitação Própria e Permanente.
    • Regime proposto:
    Isenção por 3 anos após reabilitação se afeto a PAA.
  • Isenção de IMT para PAA
    • Regime atual:
    Isenção de IMT na compra para reabilitação.
    • Regime proposto:
    Isenção de IMT na compra para reabilitação se após a reabilitação for afeta a
    PAA.
  • Linha de financiamento bonificado para privados
    Linha de financiamento a taxas bonificadas para privados e cooperativas num
    montante de 250M€.

Contratos de arrendamento pré-1990

• IMI e IRS a 0% com um apoio de compensação pela renda não cobrada pelas limitações de atualização ao longa das últimas décadas que está a ser definido.

Financiamento aos municípios:

• Apoio financeiro do Estado central para realizarem obras coercivas (de modo a dar eficácia à lei já em vigor);

Incentivo à transferência para habitação das casas em Alojamento Local

• Arrendamento obrigatório de casas devolutas (com o Estado a arrendar e a entregar a renda ao senhorio à força);
• Isenção fiscal ao arrendamento acessível.

Combater a especulação:

• Fim dos vistos gold:
  • Neste âmbito, pretende-se salvaguardar que a renovação, a cada dois anos, dos vistos já atribuídos só ocorre se:
  • i) o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente;
  • ii) se for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a 5 anos.
• Congelamento de novas licenças de alojamento local com exceção de alojamento rural nas regiões do interior;
• Reavaliação das licenças de Alojamento Local existentes em 2030 passando a ter validade de 5 anos a partir dessa data (as que vierem a ser atribuídas);
• Garantia de renda justa em novos contratos (com limites à atualização possível, face a contratos anteriores).
  • Nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos 10 anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%.

Proteger as famílias:

• Isenção de mais-valias para amortização de crédito à habitação do próprio e de descendentes:
  • Isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda de outros imóveis do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, caso o valor de realização seja utilizado para amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou descendentes.
  • No crédito à habitação:
  • Obrigatoriedade de os bancos disponibilizarem uma alterativa de crédito à habitação a taxa fixa
  • Apoio na subida da taxa de juro:
  • Bonificação temporária do encargo com juros nos créditos hipotecários, para famílias
    com rendimentos até ao 6º escalão de IRS e créditos até 200 mil €, através da compensação
    de metade do excesso do indexante de referência face a 3% até um limite anual de 1,5
    IAS (~720€).
  • No valor das rendas:
  • Apoio extraordinário ao pagamento das rendas:
    • Elegibilidade:
    São elegíveis os agregados com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto
    escalão de rendimento, até aos limites de renda do Porta 65.
    • Apoio:
    O apoio corresponde à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço
    final de 35%, com um limite de prestação mensal de 200€ e para contratos
    celebrados até 31.12.2022.
    Exemplo 1:
    Família monoparental, com um filho.
    Rendimento:1400€
    Renda: 900€ (T2 em Lisboa).
    Recebe apoio de 200€.
    Exemplo 2:
    Casal com dois filhos
    Rendimento: 2500€
    Renda: 1200€ (T3 no Porto)
    Recebe apoio de 200€
  • Porta 65 +:
    Apoio permanente, estendendo o apoio do Porta 65-Jovem a situações de maior
    vulnerabilidade (designadamente, quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias
    monoparentais). O apoio funcionará em condições iguais às do Porta 65-Jovem.

Proteger os inquilinos com arrendamentos mais antigos Beneficiários:

• Senhorios cujos inquilinos sejam:
  – Inquilinos de contratos de arrendamento celebrados antes do Regime do Arrendamento Urbano (antes de 1990) numa das seguintes situações:
  – Inquilinos cujo rendimento anual bruto corrigido inferior a 5x a retribuição mínima nacional anual; OU
  – Inquilinos cuja idade é superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
• Proposta:

1. Isentar de IRS os rendimentos prediais e de IMI os senhorios com estes
   contratos;
   • Regime atual: Tributação de rendimentos prediais à taxa especial de 28% e
   tributação de IMI em função da taxa fixada pelo município do imóvel.
   • Regime proposto:
   o IRS: Isenção total sobre rendimentos prediais obtidos por senhorios com:
   (i) Contratos de arrendamento celebrados antes do RAU;
   (ii) Rendimento anual bruto corrigido inferior a 5x a retribuição mínima nacional anual;
   (iii) Idade superior a 65 anos ou com grau de deficiência superior a 60%.
   o IMI: Isenção de IMI para os imóveis dos senhorios abrangidos.
2. Regulamentar a compensação a dar ao senhorio para compensar o não aumento
   de rendas;
3. Garantir a não transição dos contratos para o NRAU.

Fim.