Contrariamente ao que foi a nossa primeira interpretação, que nos levou, numa primeira versão do artigo “Coeficiente de atualização de rendas para 2023” a considerar que um contrato de arrendamento celebrado ou renovado em 2022 pode ser atualizado a mais de 2% em 2023, uma reanálise da Lei 19/2022 leva-nos a uma interpretação oposta.
De facto, a atualização a realizar em 2023 será sempre, no máximo, de 2%. Há, no entanto, uma disposição na lei que limita os seus efeitos a contratos anteriores a 2022, contudo não é a que se refere à atualização, é a que se refere à compensação aos senhorios.
Os senhorios irão beneficiar de um regime de compensação parcial em sede de IRS e IRC que descrevemos com detalhe neste artigo “Como vai funcionar o apoio extraordinário ao senhorio no arrendamento em 2023?“. No entanto, ficam de fora os senhorios cujos contratos tenham sido celebrados ou renovados em 2022.
O racional será o de que a esmagadora maioria destes contratos já terem sido celebrados em cenário de inflação elevada, esperando-se que os senhorios tenham refletido esse impacto nos valores contratados.
Esta interpretação poderá ser um pouco abusiva, no sentido em que a inflação muito elevada não era esperada nos primeiros meses do ano, mas terá sido, provavelmente, esta a motivação do legislador para esta discriminação.
Reproduzimos a seguir, a concluir esta peça, os dois artigos relevantes para este tema que constam da Lei 19/2022:
Artigo 2.º
Coeficiente de atualização de rendas
1 – Durante o ano civil de 2023 não se aplica o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
2 – O coeficiente de atualização de renda dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural abrangidos pelo disposto no número anterior, vigente no ano civil de 2023, é de 1,02, sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes.
3 – Aos contratos que remetam para a atualização de renda prevista no n.º 1 ou para o respetivo aviso no Diário da República é aplicável o coeficiente de 1,02.
Artigo 3.º
Apoio extraordinário ao arrendamento
1 – Para efeitos de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas previstas no n.º 1 do artigo 68.º ou no n.º 1 do artigo 72.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,91 após as deduções a que se refere o artigo 41.º do mesmo Código.
2 – Aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais previstas nos n.os 2 a 5 do artigo 72.º do CIRS, são aplicáveis os coeficientes de apoio constantes da tabela seguinte:
3 – Para efeitos de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC), a determinação dos rendimentos tributáveis de rendas, aos quais se aplicam as taxas previstas no artigo 87.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-B/88, de 30 de novembro, obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,87.
4 – O disposto no número anterior não se aplica a sujeitos passivos de IRC abrangidos pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável.
5 – Os coeficientes de apoio previstos no presente artigo aplicam-se apenas a rendas que, cumulativamente:
a) Se tornem devidas e sejam pagas em 2023;
b) Emerjam de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, aprovado em anexo à Lei n.º 150/99, de 11 de setembro, quando aplicável; e,
c) Não respeitem a contratos que sejam objeto de atualização a um valor superior ao que resulte da aplicação do coeficiente de atualização determinado no artigo anterior.
Lei 19/2022
| Taxa especial aplicável | Coeficiente de apoio | Taxa real em 2023 | Diferença em Portos Percentuais |
| 28% | 0,91 | 25,5% | 2,52 |
| 26% | 0,9 | 23,4% | 2,6 |
| 24% | 0,89 | 21,4% | 2,64 |
| 23% | 0,89 | 20,5% | 2,53 |
| 22% | 0,88 | 19,4% | 2,64 |
| 20% | 0,87 | 17,4% | 2,6 |
| 18% | 0,85 | 15,3% | 2,7 |
| 16% | 0,82 | 13,1% | 2,88 |
| 14% | 0,79 | 11,1% | 2,94 |
| 10% | 0,7 | 7,0% | 3 |
