IRS vai descer bastante no arrendamento de médio e longo prazo

É oficial, o Parlamento aprovou em comissão de especialidade que o IRS vai descer bastante no arrendamento de médio e longo prazo.

As alterações fiscais indicem sobre dois tipos de situações distintas de arrendamento. Por um lado, haverá alterações no IRS e IMI para os senhorios que coloquem as casas para arrendamento a rendas acessíveis. Por outro, independentemente do valor das rendas, haverá descidas no IRS que serão tanto maiores quanto mais longos forem os contratos de arrendamento e a partir dos dois anos de contrato.

 

O que muda se o senhorio aceitar praticar rendas mais acessíveis?

Está em preparação um mercado de arrendamento acessível. Nesse mercado serão incluídos os alojamentos cuja renda se fixe num valor que não supere uma fração dos valores médios do mercado de arrendamento desse local. Por exemplo, poderá abranger todos os imóveis em regime de arrendamento cujas rendas ficam abaixo em 20% da mediana das rendas dessa localidade ou zona.

Os valores médios das rendas estão já a ser compilados pelo INE e atualizado regularmente.

A partir de 18 de dezembro de 2018, com a votação que ocorreu no Parlamento, ficou, contudo, a saber-se que os imóveis ou frações que venham a respeitar esse limiar no valor da renda ficarão isentos de IRS (pagarão 0% de IRS em vez de 28%) e terão direito a uma redução de 50% do valor do IMI.

Adicionalmente, caso um promotor/senhorio venha a realizar obras ou mesmo construção nova com fito de entrar no mercado de rendas acessíveis, o IVA aplicável sobre tais trabalhos será de 6% em vez dos atuais 23%. Se o destino do imóvel acabar por sair do mercado de rendas acessíveis o Estado poderá exigir a diferença do IVA até aos 23%.

 

O que muda nos contratos de arrendamento que se prolonguem por dois ou mais anos?

Desde que um contrato de arrendamento atinja os dois anos e até aos 5 anos, há, desde logo, uma redução da taxa de IRS de 28% para 26%.

A redução não se ficará, no entanto, por aqui e será progressiva, aumentando com a manutenção de um contrato existente ou no ato de celebração de um contrato que preveja desde logo uma extensão longa.

No caso dos contratos em vigor, a redução do IRS a pagar far-se-á no momento em que venham a ser renovados e a descida da taxa deverá ser de dois pontos percentuais por cada renovação, até uma taxa mínima de 14%.

Já nos novos contratos, o desconto máximo será de 18 pontos percentuais e será atingido para contrato de 20 ou mais anos. Ou seja, esses contratos terão uma taxa de IRS, não de 28% como até aqui mas de 10%.

Na tabela seguinte pode consultar-se qual a taxa de IRS aplicável aos novos contratos de acordo com o prazo estabelecido no respetivo contrato.

Por exemplo, num contrato a 10 ou mais anos, o senhorio pagará, desde o primeiro ano, uma taxa autónoma de IRS de 14% em vez dos atuais 28%.

Todas estas alterações fiscais associadas à duração do contrato terão aplicação independentemente do valor da renda praticada e da sua relação face aos valores médio do mercado. A ideia passa claramente por procurar seduzir investidores de longo prazo para este mercado. Resta saber se a oferta que se vier a criar conseguirá condicionar o  valor das rendas, levando-as para um patamar mais acessível, por via do próprio mercado e do equilíbrio entre oferta e procura.

 

Idosos e deficientes

Recentemente houve proteção especial – impedimento da revogação do contrato de arrendamento – dada pelo Parlamento à população com deficiência e com 65 e mais anos que sejam inquilinos do mesmo imóvel há pelo menos 15 anos.

Essa proteção faz-se à conta da liberdade contratual e dos direitos sobre a disposição da propriedade do senhorio pelo que não é claro se o efeito global destas boas intenções resultará, de facto, numa maior proteção dessas populações ou, pelo contrário, num especial zelo dos senhorios em não prologar até aos 15 anos a permanência de um mesmo inquilino dado que este poderá passar a adquirir direitos especiais nessa situação.

A estes fatores há agora que juntar a benignidade fiscal com que passará a ser tratado o arrendamento de longa duração, forma que o Estado encontrou para, para já, partilhar, de algum modo, o apoio que julga dever ser atribuído a inquilinos de longa duração onde se poderão incluir, naturalmente, idosos e deficientes mas não só.

Novos Contratos de Arrendamento
Prazo do contrato em anos	Taxa de IRS
Menos de 2 anos	28%
2 anos a 5 anos	26%
5 a 10 anos	23%
10 a 20 anos	14%
20 ou mais anos	10%

 

Recuperação do imóvel pelo senhorio e indemnizações

Note-se que, se os senhorios vierem a precisar da casa para si ou para os seus familiares diretos ou precisarem de realizar grandes intervenções nos imóveis poderão, ainda assim, recuperar o imóvel arrendado a inquilinos de longa duração com proteção especial devendo, como até aqui, indemnizar os inquilinos nos termos da lei.

A alteração legislativa de âmbito fiscal aprovada a 18 de dezembro de 2018 veio trazer algumas novidades adicionais no caso das indemnizações. Em concreto, os rendimentos provenientes de tais indemnizações deixarão de ser coletados em sede de IRS pelo que o Estado não ficará com uma parte da indemnização que era paga ao inquilino como até aqui.

 

Comentários Finais:

Em conclusão, estamos perante uma reforma do mercado do arrendamento algo desconexa, com várias propostas legislativas concorrentes a ser aprovadas muito próximas em termos temporais. Desde as alterações ao alojamento local, à proposta de criação de um mercado de rendas acessíveis, passando pela suspensão do balcão de despejos, até à aqui referida “reforma fiscal”, são várias iniciativas, algumas delas com impactos potencialmente conflituantes que dificultam que se antecipe com clareza qual o impacto final no mercado.

Uma coisa é certa, o conjunto de alterações fiscais anunciadas e aprovadas são profundas e têm potencial real de reconfigurar o mercado de arrendamento no país, em especial em ambiente de muito baixas taxas de juro no mercado de capitais.

Resta saber se, entre outros, arrendar uma casa a preços mais acessíveis será mais fácil e se, por outro lado, os potenciais senhorios se sentirão suficientemente confiantes para apostar na estabilidade fiscal e no equilíbrio da relação entre as partes contratantes. Aqui, o próprio Estado terá uma palavra a dizer quanto à capacidade de construção desta confiança.

Este é um mercado fulcral (o da habitação) a acompanhar atentamente, até porque, o Parlamento e o governo, na atual legislatura, muito provavelmente, ainda não terão terminado o ciclo de alterações legislativas neste setor.

 

Artigo atualizado com mais detalhes e precisões a 19 de dezembro de 2018.