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Conselho de Poupança: amortizar o crédito à habitação

Se é dos que conseguiu criar um pé de meia e tem possibilidade de o utilizar e tem um crédito à habitação, vale a pena fazer as contas à hipótese de usar parte desse pé de meia para reduzir o capital em dívida ao banco. No final do mês (e principalmento do crédito) terá acumulado uma pooupança tão mais significativa quanto a amortização que conseguir fazer. Neste artigo deixamos-lhe alguns conselho de poupança sobre amortizar o crédito à habitação.

A conjuntura recomenda que se livre dos créditos

As perspetivas económicas que se desenham no momento em que escrevemos esta peça apontam para uma subida galopante das taxas indexantes do crédito à habitação (as euribor). Sendo Portugal um país onde tradicionalmente os créditos à habitação se fazem a taxa variável, é também inevitável que a maioria dos credores esteja exposto às variações das taxas indexantes.

E quando estas sobem rapidamente – ou muito rapidamente como está a suceder – é natural que o impacto no orçamento familiar por via do aumento da prestação seja também muito célere.
Uma das melhores formas de minimizar esta subida galopante de juros e custos é pagar o crédito ao parte dele o quanto antes.

Não será uma opção para muitos mas pode ser uma opção para alguns e talvez este seja o momento de considerar muito seriamente – antes que as taxas disparem ainda mais – reduzir a dívida sobre a qual se pagam juros, nomeadamente, no que interessa para este artigo, as associada ao crédito à habitação.

Devo usar todas as poupanças para abater o crédito à habitação?

No limite, a decisão é de cada um mas provavemente a atitude mais razoável é manter uma poupança que permita fazer face a uma emergência. Se tem uma poupança poderá usá-la nessa emergência e evitar ter de recorrer a créditos pessoais sempre muito mais onerosos do que, por exemplo, o crédito à habitação. Ir abater crédito à habitação para a seguir correr o risco de ter que pedir um empréstimo muito mais caro para conseguir reparar um eletrodoméstico, substituir algo fundamental que avariou ou até, fazer face a despesas de saúde, educação ou alimentares, não será uma boa opção. Pondere bem a sua situação pessoal antes de decidir.

Mas se a sua poupança lhe permite ir além de fazer face a uma perda de rendimentos durante, por exemplo, 6 a 12 meses, então deve ponderar usar esse excendente para abater a dívida em vez de o manter no banco (provavelmente a receber um juro muito inferior ao que está a pagar de juro pelo seu crédito à habitação).

Não se esqueça da solidariedade familiar

Mas se além da sua reserva pessoal de poupança tiver acesso, em caso de emergência, a apoio familiar, se calhar pode ser um pouco mais ousado e arriscar, de forma calculada, amortizar mais dívida, esgotando uma maior porção da sua poupança.

Tudo dependerá da situação pessoal de cada um, avaliando riscos e eventuais apoios de contingência para casos de emergência. Os tempos estão definitivamente para patrocinar humildade e solidariedade familiar. E para não se preguiçoso ou omisso. Deixar andar pode custar-lhe muito caro.

O que fazer com a poupança que possa manter?

Para a poupança que decida manter, pondere uma aplicação total ou parcial, em certificados de aforro. São uma aplicação de baixo risco, garantida pelo Estado e com uma das melhores remunerações do mercado.
Note que durante os primeiros três meses após a constituição de um certificado de aforro não poderá levantar esse dinheiro. Após esses três meses já será possível. Considere também, em alternativa, negociar um depósitos a prazo ou um conjunto de condições bancárias com um banco que valorize a relação que tem consigo, não o inundando de comissões de gestão de conta e afins.

Não se deixe enganar, contudo, aceitando subscrever produtos que estejam desfasados do nível de risco que está disposto a correr com as suas poupanças. Se não perceber muito bem o que lhe está a ser proposto, o melhor é não aceitar o que lhe está a ser proposto. Se ainda assim quiser perceber melhor, lembre-se que quem o está a tentar convencer, não é a melhor fonte de informação sobre o que irá comprar. Recolha informação e procure ajuda independente e instruída.
Dito isto, é preciso sublinhar que não atuar, sair-lhe-á caro, seja por perder juros, seja por pagar comissões em excesso. Mas nada lhe sairá mais caro do que colocar as suas poupanças em algo que não consegue perceber. É meio caminho andado para o desastre.

Como funciona a amortização do crédito à habitação?

Concentremo-nos em ver como funciona a amortização do crédito à habitação. O Banco de Portugal, no seu Portal do Cliente Bancário, descreve “Como reembolsar e transferir” um crédito à habitação.

No caso do reembolso antecipado, que é o que nos interessa neste artigo, diz o seguinte:

Reembolso antecipado

O pagamento antes da data inicialmente prevista para a amortização do empréstimo (reembolso antecipado) pode corresponder a uma parte do capital em dívida (reembolso parcial) ou à totalidade do capital em dívida (reembolso total).

 Reembolso parcial

O cliente bancário pode, a qualquer momento, reembolsar parte do capital em dívida e no montante que entender.

Deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito, com pelo menos sete dias úteis de antecedência, de que vai proceder a esse reembolso.

Após a receção do pedido de reembolso, a instituição deve informar sem demora o cliente bancário, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.

O reembolso antecipado parcial resultará numa redução do valor das prestações mensais, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida do empréstimo.

Se, em alternativa, o cliente bancário pretender que o reembolso antecipado parcial se traduza na redução do prazo do seu empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato. A renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.
 

 Reembolso total

O cliente bancário pode reembolsar todo o capital do empréstimo em dívida antes do prazo estipulado no contrato.

Deve avisar a instituição de crédito com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência.

Após a receção do pedido de reembolso, a instituição deve informar sem demora o cliente bancário, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.

No caso de reembolso antecipado total do empréstimo, a instituição deve emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.

Em regra, o reembolso antecipado total ocorre quando o cliente pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.
 

O que ganho e o que perco com amortizar o crédito à habitação?

O que ganha é o que deixa de pagar. E o que deixa de pagar é juro.

Note que quando for pedir a amortização antecipada parcial, poderá optar por manter o valor da prestação mensal mas reduzir o número de meses durante os quais irá ainda estar a pagar o crédito. Neste caso, pagará em cada mês, uma fatia maior do capital em dívida e menor de juros.

Por outro lado, pode optar por manter o prazo de pagamento fazendo com que, nesse caso, reduza a prestação que paga em cada mês pois os juros apurados para pagar incidirão sobre uma dívida menor.

Pode ainda, acordar com o banco um esquema híbrido onde reduz o prazo do empréstimo mas também reduz um pouco o que tem que pagar em cada mês.

Se o seu crédito estiver indexado a uma taxa variável, como a Euribor, o banco pode, por lei, cobrar-lhe, no máximo, um extra equivalente a 0,5% do que irá amortizar antecipadamente. Num cenário em que os depósitos a prazo não rendem qualquer juro ou muito próximo disso, esta penalização apesar de onerosa e muito pouco racional economicamente (o regulador bem que podia acabar com ela como já acabou nos créditos pessoas a taxa variável), poderá não ser suficiente para o demover a antecipar a amortização. Provavelmente o que irá poupar ao longo dos anos compensará largamente esse valor extra que o banco pode cobrar (tente negociar, o banco só cobra se quiser).

Já se contratou um crédito à habitação à taxa fixa, a penalização máxima por amortizar antecipadamente o crédito á habitação poderá ser bem mais dolorosa, até 2%. Compensa amortizar? É uma questão de fazer contas e ver até onde o custo da prestação pode subir pois mesmo com taxa fixa, algures no futuro ela será atualizada…

Em todo o caso, consulte o seu contrato de crédito à habitação. Se lá constarem taxas de penalização inferiores, serão essas que serão aplicadas e não os máximos legais.

Note que a amortização antecipada não é motivo para o banco lhe impôr uma alteração do seu spread. O spread é um prémio de risco e ao estar a abater à dívida está a reduzir o risco e não a aumentá-lo. Já se mexer nas condições do contrato que envolvam domicialiação de salário ou se mudar a seguradora, poderá haver justa causa para o banco alterar desfavoravelmente o spread. Não perde nada em rever o seu contrato antes de iniciar uma renegociação.

O Banco de Portugal destaca ainda que:

“Além da comissão de reembolso antecipado, a instituição de crédito só pode exigir o pagamento de despesas que, por conta do cliente, tenham sido pagas a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal.

A instituição não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente aquando da celebração do contrato de crédito.”

Morte, desemprego ou mudança de residência por deslocação profissional eliminam comissões de amortizar o crédito à habitação

A lei permite ainda que se efetuem amortizações não onerosas em algumas situações específicas.
Uma delas é a morte de um dos titulares do crédito, outra é o caso de os titulares do créditos ficarem desempregados e outros é caso comprovadamente a residências habitual e permanente sobre a qual incide o crédito tenha que ser alterada por motiva de deslocação profissiona.
Neste caso deverá contactar o banco formalmente informando-o dos eventos e revelando o interesse em proceder à amortização antecipada parcial ou total.

Transferir o crédito como alternativa

Se feitas as contas às penalizações, o resultado das simulações for frustrante, deve considerar como alternativa uma transferência do montante em dívida para outra instituição com o fito de reduzir a sua TAEG (a taxa que junta todos os custos e que deve usar para comparar duas propostas de crédito diferentes, muito mais realista do que o spread que é só uma das componentes).
Tendo capital em mãos que lhe permita reduzir o capital em dívida e eventualmente melhorar o rácio capital/garantia que foi calculado quando contraiu o primeiro crédito à habitação, poderá tornar-se mais fácil obter um crédito à habitação a um custo mais em conta com um novo banco. Tipicamente, quando transfere um crédito, o devedor não tem que assumir qualquer comissão de amortização.

Em suma…

Com um cenário de inflação elevada, onde os Bancos Centrais parecem só ter na recessão (mais desemprego, menos consumo) a única solução para controlar a subida de preços, recessão essa que induzem, em boa parte, através da subidas das taxas de juro com impacto imediato nas taxas indexantes dos créditos, ter dívidas é estar do lado errado da economia. Logo é boa ideia ponderar amortizar o crédito à habitação (ou qualquer outro crédito!).
Assim, ponderar abater as dívidas ou eliminá-las é um exercício racional e evidente.
Além do convite à reflexão e à ponderão sobre o que fazer, não há, contudo, soluções ou ações universais recomendadas. Cada família, cada pessoa tem as suas circunstância e, como tal, cada caso poderá beneficiar de uma solução diferente.
Dito isto, cremos que será cada vez mais ajuizado para quem tenha disponibilidades financeiras ir progressivamente reduzindo o seu nível de endividamento. O preço do dinheiro está a ficar cada vez mais caro.

Este é um tema recorrente no Economia e Finanças. Poderá ler aqui mais artigos sobre Crédito à Habitação.

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