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Comissão de Amortização Antecipada Suspensa em 2023 – Amortizar Crédito à Habitação Vai Ser Mais Barato

A comissão de amortização antecipada do crédito à habitação, que pode variar, mediante o tipo de taxa usada num contrato, entre os 0,5% e os 2% do capital a amortizar, será suspensa em 2023 – mas apenas para os créditos indexados a taxa variável. Na prática, esta medida legislativa irá garantir que amortizar o crédito à habitação será mais barato em 2023.

Como já aqui dissemos em vários artigos sobre a amortização antecipada do crédito à habitação, esta é uma das formas mais saudáveis e desejáveis de enfrentar a subida das taxas de juro e do custo do crédito: deixar de dever dinheiro ou reduzir a dívida.

ADENDA: Este artigo deve ser lido em conjunto com o artigo “Suspensão da comissão por reembolso antecipado de crédito à habitação já em vigor” publicado a 28 de novembro que complementa esta informação com dados oficiais, entretanto conhecidos, nomeadamente, o diploma que enquadrará o regime de suspensão temporária de aplicação da comissão por resgate antecipado.

Comissão de Amortização Antecipada é dos Custos Mais Significativos

Sendo certo que não estará ao alcance de todos os que têm crédito à habitação, para aqueles que têm um pé de meia, num cenário em que os juros a pagar pela prestação vão subir muito, reduzir o capital em dívida é uma boa forma de impedir essa subida ou, pelo menos, garantir que seja mais suave. Tudo dependerá do capital disponível para abater ou amortizar a dívida ao banco, bem como do ritmo de subida dos juros.

Mas, tal como referimos nos artigos anteriores, o ato de amortizar acarreta custos e há que fazer contas se o que se abate aos juros compensa. Uma das concretizações visíveis do custo, e provavelmente das mais relevantes, é a comissão de amortização antecipada.

Esta comissão está limitada a 0,5% do valor do capital que se vai amortizar, no caso dos contratos de crédito à habitação indexados a uma taxa de juro variável como a Euribor.

No caso dos contratos com taxa fixa, a instituição de crédito poderá cobrar, no máximo, 2% do capital amortizado.

Ora, com a indicação feita pelo governo, ainda em outubro de 2022, onde sinalizou que, estritamente durante o ano de 2023, essa comissão de amortização antecipada será suspensa, o custo de abater a dívida ao banco reduz-se substancialmente. Com isto, um número maior de devedores, se fizer as contas, descobrirá que terá muitas vantagens em reduzir a sua dívida.

Que Custos Permanecem Caso Queira Amortizar a Dívida Bancária?

Provavelmente, com a comissão de amortização antecipada for da equação, o custo mais relevante para quem poder se deve utilizar poupanças para abater o crédito à habitação será aquilo que os economistas chamam custo de oportunidade.

Neste caso, será aquilo que se deixa de ganhar por usar o dinheiro disponível numa amortização de dívida. E o que se poderia ganhar, em termos financeiros, seria, por exemplo, o juro de aplicar o capital disponível num instrumento de poupança. Também neste caso, o desaparecimento da comissão de 0,5% ou de 2% sobre o capital amortizado veio facilitar as contas. Mas já vamos ver um exemplo.

Outro dos custos expressivos será o Seguro de Vida sem esquecer o spread e a coleção de comissões bancárias que parasitam em torno dos contratos de crédito, mas já falaremos deles.

O Caso dos Certificados de Aforro

Vejamos um exemplo. Em breve (escrevemos a primeira versão deste artigo em outubro de 2022), é provável que um produto como os Certificados de Aforro atinjam a sua remuneração máxima. Por definição do produto, os Certificados de Aforro nunca poderão pagar mais de 3,5% ao ano de taxa base (a que poderão somar-se mais 0,5 pontos percentuais a partir do início de 2º ano ou mais 1 ponto percentual a partir do início do 6º ano), ou seja, uma taxa líquida, descontados os impostos (e não tendo em conta os prémios de permanência), de 2,5%. Esta taxa máxima deverá ser atingida logo que a Euribor a 3 meses atinja os 2,5% de taxa bruta.

Assim, se não existisse mais nada a considerar, quando a Euribor a 3 meses superasse/superar os 2,5% a amortização passará a ser mais vantajosa do que a poupança.

Recorde-se que 2,5% é um valor que já foi atingido em outubro de 2022 pela Euribor a 12 meses. É muito provável que seja só uma questão de tempo até que o mesmo suceda à Euribor a 3 meses.

Dito isto, a verdade é que nem só a Euribor e o prémio de fidelidade dos Certificados de Aforro são relevantes.

O Spread, os Seguros e as Comissões Várias

No crédito, além do indexante, o custo da prestação é também influenciado pelo spread. Quanto maior o spread, mais alta teria que ser a taxa de juro dos certificados de aforro para estes continuarem a ser a opção racional face a uma amortização.

Acresce ainda que, acoplado a uma prestação mensal onde se paga uma parte de capital e juros, há ainda um seguro de vida que acompanha o crédito até ao seu termo.

Para que manter uma poupança seja racional face à opção de utilizá-la para abater um crédito à habitação, o juro líquido a que se remunera essa poupança terá que ser suficiente para compensar:

  • o indexante,
  • o spread
  • o encargo com o seguro de vida,
  • a comissão de liquidação da prestação mensal,
  • provavelmente a própria comissão de manutenção da conta, entre outros.

A menos que a banca comercial comece a ter depósitos a prazo com taxas inesperadamente elevadas, não se antecipa que alguma aplicação de poupança de baixo risco consiga competir com o que se conseguirá poupar usando essa poupança para abater um crédito bancário em cenário de subida das taxas de juro indexantes.

Mais alguns conselhos

Chegados aqui, recomendamos a leitura, em jeito de complemento, do artigo “Conselho de Poupança: amortizar o crédito à habitação” onde procuramos dar nota de mais algumas recomendações e reflexões prévias que devem ser consideradas antes de avançar para uma amortização ou para uma movimentação da poupança.

Acrescentamos apenas que, descontado um pé de meia para uma emergência que, se possível, deve sempre ser mantido, é fundamental que valorize a sua poupança ponderando ambas as opções: amortizar créditos ou constituir uma poupança remunerada num produto adequado ao seu perfil de risco.

Em ambos os casos, quanto mais cedo amortizar, mais depressa começa a pagar menos juros. Mas o mesmo se aplica à poupança. Se tiver recursos numa conta à ordem que habitualmente não usa, quanto mais depressa os colocar a render juro, mais depressa fica protegido de, pelo menos uma parte, da inflação.

Há, naturalmente, outras vias que passam por, ou investimentos financeiros mais arriscados e de maior retorno potencial, ou investimentos empresariais no desenvolvimento de uma atividade ou negócio… No limite, substituir equipamentos especialmente gastadores de energia ou que de alguma outra forma onerem o orçamento mensal também devem ser cogitado. Afinal de contas, a poupança é consumo adiado e saber escolher quando e em quê aplicá-lo é tão importante quanto conseguir a poupança em si.
A multiplicidade de situações familiares é tal que nenhum artigo como este pode atrever-se a oferecer alternativas ajustadas a cada caso.

Recomendações Universais

Ainda assim, se há recomendações universais, talvez sejam estas:

  1. Ninguém tem mais interesse em zelar pelos seus interesses do que você próprio e os seus mais próximos. Com sorte, talvez alguém da sua família ou algum muito bom amigo possam ajudá-lo desinteressadamente. À parte esses casos, cuide sempre de perceber bem que incentivos movem quem o aconselha para tomar decisões que envolvam o seu dinheiro.
  2. Ter o dinheiro parado, sem remuneração, é garantir o impacto total da inflação sobre a sua poupança que, inevitavelmente, irá encolher.

Bons negócios!

ADENDA: Este artigo sofreu algumas clarificações em novembro de 2022.

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