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Fim da descida da Taxa de Juro para Crédito à Habitação?

Com o ano de 2021 a aproximar-se do seu último trimestre, fomos analisar a informação mais recente do Instituto Nacional de Estatística relativa às taxas de juro implícitas no crédito à habitação. No fundo, para procurar responder à pergunta se a taxa de juro de novos créditos à habitação está a subir ou a descer, se estamos perante o fim da descida da taxa de juro para crédito à habitação?

Taxa de Juro de Novos Créditos à Habitação está a Subir ou Descer

A resposta mais precisa é depende. Depende do intervalo tempo rar que usamos para fazer a comparação e depende também do destino do crédito. É para comprar habitação, é para reabilitar ou é para construir habitação nova? Estamos a falar da evolução das taxas praticadas para novos contratos ou queremos saber como está a evoluir a taxa média para todo o stock de crédito concedido e ainda vivo, em pagamento, no país com este destino.

Sem prejuízo de poder procurar a resposta detalhada a cada uma destas perguntas no sítio do INE, neste artigo vamo-nos focar no crédito à habitação para compra de casa.
E quanto a este, a resposta à pergunta é, de facto, muito diferente de analisamos a evolução da taxa de juro média implícita no stock da dívida ou se analisamos a concessão de créditos mais recentes.

Dito isto, esta diferenciação não é propriamente uma surpresa pois vem acontecendo há vários anos, com o stock a registar taxas implícitas mais baixas devido ao peso ainda relevante dos crédito constituidos pré-crise financeira, com spreads muito baixos.

Contudo, nos anos mais recentes, as taxas de juros aplicadas a novos créditos tem descido muito expressivamente aproximando-se do patamar das taxa média dos stock. Como aqui temos acompanhado a TAEG e os spreads têm vindo a descer havendo já várioas bancos a oferecer spreads abaixo de 1%. Ainda não se atingiu – e provavelmente não se atingirão – os valores diminutos do início da década de 2000 mas o diferencial encurtou bastante.

Vejamos dois dados concretos:

  • Em agosto de 2021, a taxa de juro implícita no total de crédito à habitação para compra de casa por pagar existente no país foi de 0,807% (era de 0,983% exatamente um ano antes).
  • Já a taxa de juro implícita nos contratos de crédito à habitação para compra de casa constituídos nos últimos três meses terminados em agosto de 2021 foi de 0,679% (era de 0,994% exatamente um ano antes).

Ou seja, perante estes dados, podemos concluir que, em ambos os casos, o conjunto de todos os créditos para compra de habitação e o conjunto dos créditos novos constituídos nos três meses mais recentes, se tem registado uma queda continuada das taxas de juro, evidenciada pela redução significativa registado, pelo menos, no último ano. E podemos também dizer que os novos créditos já são mais baratos do que os do stock da dívida. Mas…

Mas há mais algo que deve ser dito. É que enquanto a taxa de juro implícita do stock registou 12 queda sucessivas em dose meses, a taxa de juro implícita nos novos créditos registou três subidas nos últimos quatro meses, incluindo em agosto de 2021, mês em que se atingiu o patamar mais alto desde abril de 2021. Ou seja, temos sinais claros de que a tendência de descida contínua da taxa de juro implícita nos novos créditos para compra de casa terminou, por agora, pelo menos.

Outro dado interessante é que, pela primeira vez desde julho de 2009, a taxa de juro implícita do stock da dívida associada à compra de habitação é mais alta do que a taxa de juro implícita nos créditos para o mesmo efeito, contratados nos últimos 12 meses (um indicador um pouco mais limpo de flutuações soazonais do que analisar apenas os créditos dos últimos três meses, a cada momento).

Sendo que, no caso dos novos créditos dos últimos 12 meses, a comparação homóloga também ainda revela uma queda de taxas, de 1,011% em agosto de 2020 para 0,806% em agosto de 2021, revelando igualmente que a taxa desceu continuamente, face ao mês anterior, desde dezembro de 2020.

Conclusão: Fim da descida da Taxa de Juro para Crédito à Habitação?

Em jeito de conclusão é possível dizer que, face ao mesmo período do ano anterior, a taxa de juro implícita nos novos contratos de crédito para compra de casa continua a revelar uma tendência descendente mas também é possível destacar que nos meses mais recentes essa tendência já não é tão evidente. Ainda é visível se considerarmos os créditos constituídos nos últimos 12 meses (com quedas consecutivas nos 9 últimos meses) mas já não é evidente para os créditos constituídos nos últimos três meses (com subidas face ao mês anterior em três dos últimos quatro meses de 2021).

Adicionalmente, é relevante sublinhar que, pela primeira vez desde julho de 2009, a taxa de juro implícita do stock da dívida associada à compra de habitação é mais alta do que a taxa de juro implícita nos créditos para o mesmo efeito, contratados nos últimos 12 meses. Sinalizando que podemos estar muito perto de esgotar o potencial de descida das taxas implícitas nos novos créditos à habitação para compra de casa.
Não há no horizonte mais próximo evidência que suporte a ideia de que os juros irão começar a subir rapidamente, mas há indícios, como dissemos, de que atingimos ou estamos muito perto de atingir o patamar mais baixo da taxa de juro implícita para novos créditos à habitação para compra de casa neste ciclo económico.

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