Além do estrito cumprimento da lei a que todas pessoas singulares ou coletivas estão obrigadas, saber como legalizar um alojamento local tem um incentivo adicional pois as principais plataformas usadas para promover a referida oferta e captar clientes exigem que os alojamentos locais anunciados estejam legalizados (como é o caso Airbnb e Booking, a conta de 1 de julho de 2017).
Para elaborar este artigo consultámos informação oriunda de vários sítios oficiais, privados e artigos de qualidade disponíveis na imprensa.
Entre as referências utilizadas destacamos os sítios do Turismo de Portugal, o Balcão do Empreendedor, o sítio da Câmara Municipal de Lisboa, da AHRESP, o artigo “O que fazer para legalizar um alojamento local?” do Jornal de Negócios da autoria de Filomena Lança e ainda o Portal AL Esclarecimentos.
Como legalizar um Alojamento Local
Antes de mais convém reter a definição de alojamento local. No essencial distinguem-se por prestar serviços de alojamento temporário e remunerado a turistas, sendo que os referidos alojamento não atingem (ou cumprem) os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, seja em escala, serviços incorporados, entre outros. Os alojamentos locais podem assumir a forma de moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem podendo ainda usar a designação de hostel. No caso da moradia e do apartamento, há uma limitação de nove quartos para que um mesmo edifício possa continuar a elegível como alojamento local. No caso dos estabelecimentos de hospedagem é exigível a fixação de uma placa de Alojamento Local a
Quanto à definição concreta, socorremos-nos do Balcão do Empreendedor:
“a) Moradia – estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
b) Apartamento – estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
c) Estabelecimentos de hospedagem – estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Esta modalidade integra o “Hostel”.”
No enquadramento legal atual não há obrigação de prestação adicional de serviços além do de alojamento e não se exige qualquer licença ou pagamento de taxa inicial.
Comunicação prévia
Os interessados devem antes proceder à comunicação prévia junto da Câmara Municipal territorialmente competente assumindo a responsabilidade enquanto titular da exploração. Essa comunicação pode efetuar-se através do Balcão Único Eletrónico (escolha o município relevante). Por via deste balcão, emite-se, também, o título de abertura dos estabelecimentos, no qual se inclui o número de registo do estabelecimento.
Recorde-se que, como dissemos, não é devido o pagamento de qualquer taxa por iniciar a atividade.
Além de ser necessário o Cartão do Cidadão ou Chave Móvel Digital para entrar no Balcão Único Eletrónico, há uma lista de documentos que serão exigidos quando da comunicação prévia. A saber:
- Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
- Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
- Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)).
Caso o Balcão Único não esteja disponível pode, em alternativa utilizar este formulário (Alojamento local – registo da atividade).
Registo junto das Finanças
Outro passo muito importante passa por o proprietário, caso seja uma pessoa singular, ter de estar inscrito junto da Autoridade Tributária e Aduaneira como trabalhador Independente (categoria B). Caso venha a ter um volume de negócios superior a €200.000 será obrigatório ter contabilidade organizada contratando um técnico de contas.
Adicionalmente, o imóvel deverá estar afeto à atividade de Alojamento Local junto das finanças. Note-se que a actividade de Alojamento Local correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Actividades Económicas (CAE)
Estes registos podem ser feitos através do Portal das Finanças.
Livro de Reclamações Obrigatório
Todos os alojamentos locais deverão ter disponível um Livro de Reclamações nos termos previstos na lei e publicado pela Imprensa Nacional Casa da Moeda.
Quais os requisitos obrigatórios do alojamento propriamente dito?
Tomando por referência a informação providenciada pela Câmara Municipal de Lisboa, eis os requisitos que qualquer proprietário deverá garantir no seu alojamento local, destacando os de segurança que surgem no final da lista:
Requisitos gerais
Os estabelecimentos de alojamento local devem:
• Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
• Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água, com origem devidamente controlada;
• Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
• Estar dotados de água corrente quente e fria;
• Reunir sempre condições de higiene e limpeza.As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento local devem:
• Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior, que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
• Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
• Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.
Requisitos obrigatórios para “hostels”
• O número de camas dos dormitórios só pode ser inferior a quatro se as mesmas forem em beliche;
• Cada cama deve obrigatoriamente ter um compartimento individual, contendo sistema de fecho, com uma dimensão mínima interior de 55cm x 40cm x 20cm;
• Devem dispor de ventilação e iluminação direta com o exterior através de janela;
• As instalações sanitárias podem ser comuns a vários quartos e dormitórios, podendo ser separadas por géneros ou mistas. Tratando-se de instalações sanitárias mistas, os chuveiros devem configurar espaços autónomos separados por portas com fecho interior;
• Devem estar dotados de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes.Requisitos de segurança
Os estabelecimentos de alojamento local, com capacidade superior a dez utentes, devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos do disposto noDecreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro e do regulamento técnico constante da
Os estabelecimentos de alojamento local, com capacidade igual ou inferior a dez utentes, devem cumprir os seguintes requisitos de segurança:
• Possuir extintor e manta de incêndio acessíveis aos utentes;
• Possuir equipamento de primeiros socorros acessível aos utentes;
• Afixar, em local visível aos utentes, o número nacional de emergência (112).
Quando abrir o Alojamento Local:
Passados 30 dias do pedido de registo, tenha ou não havido vistoria da câmara municipal ou da ASAE, nomeadamente para confirmar a veracidade das informações prestadas ao nível das condições de segurança e a existência do livro de reclamações, o proprietário poderá iniciar a operação comercial. Naturalmente que se algo estiver em falta a mais tare venha a ser descoberto, sujeita-se a uma coima ou à punição aplicável.
Quanto pagará de impostos e que taxa cobrar
Segundo a lei em vigor no ano de 2017, no caso de um proprietário ser um particular (pessoa singular), os rendimentos considerados para efeitos de IRS serão apenas 35% do total obtido. Os restantes 65% são considerados como custo da atividade.
A declaração de alteração de actividade pode ser feita on-line, através do Portal das Finanças
Em alguns municípios, o proprietário será ainda obrigado a cobrar taxas turísticas, como acontece já em Lisboa. Conforme surge indicado no Jornal de Negócios, em Lisboa, o proprietário deverá cobrar taxas seguindo as seguintes regras:
– 1€, por pessoa, por noite, até 7 noites consecutivas. Ou seja, por cada estadia igual ou superior a 7 noites consecutivas, são devidos 7 € por noite;
– Não pagam taxa as dormidas a partir da 8.ª noite consecutiva (ou seja, só é liquidada a taxa referente às primeiras sete noites);
– Os hóspedes com idade inferior a 13 anos (incluindo o dia do 13º aniversário) estão isentos;
– Há “dormidas Isentas de taxa”, que são as que tenham sido oferecidas pelos próprios estabelecimentos e proprietários e aquelas que sejam motivadas por questões de saúde (própria ou em acompanhamento de alguém).
Obrigações junto do SEF
Há ainda uma obrigação importante que deve ser sublinhada e que se prende com o acolhimento de clientes estrangeiros. O proprietário do Alojamento Local deverá informar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) no prazo de três dias úteis, após a saída dos cidadãos estrangeiros, da informação que os clientes deverão ter indicado num “Boletim de Alojamento Local (PDF)”, um formulário definido pelo Ministério da Administração Interna /SEF acessível às Unidades Hoteleiras e aos Alojamentos Locais registados. Essa informação deve ser enviada através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento . Em alternativa, podem ser entregues nas delegações do SEF, ou à GNR / PSP na ausência de delegações na região.
Mais informação:
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