O Decreto-Lei n.º 48-A/2024 de 25 de julho garante a isenção de IMT e Imposto de Selo na Compra de 1ª Habitação por menores de 36 anos. Com este decreto-lei estabelece-se que o Estado isenta de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e de imposto do selo (IS) a compra de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos, através da alteração do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e do Código do Imposto do Selo.
Pacote de apoios do lado da oferta garante isenções e apoio parcial ao crédito à habitação
O mesmo diploma define ainda um “mecanismo de compensação para os municípios cujas receitas sejam diminuídas em resultado da aplicação da referida isenção, para que nenhum município seja prejudicado” pois os impostos agora isentos entregavam boa parte das receitas fiscais associadas aos municípios onde se localizam os imóveis transacionados. Passará assim a ser o Orçamento do Estado (os impostos de todos os contribuintes) a compensar a perda de receitas, em particular, do IMT, que iria afetar os concelhos.
Esta isenção total aplica-se a todas as primeiras habitações adquiridas por quem já não seja dependente (dos pais ou tutores legais) e ainda não tenha 36 anos à data de transmissão do imóvel e incidirá sobre os primeiros €316.772 do valor de compra podendo o imóvel custar, no máximo, até €633.453.
Por outras palavras, se o imóvel for adquirido custar mais de €316.772 mas menos de €633.453 este imóvel será elegível para beneficiar da isenção de IMT mas esta só será total para o IMT que seria devido sobre os primeiros €316,772 do preço. Todo o valor de compra que superar os €316.772 pagará o IMT segundo as regras habituais, até aqui em vigor.
A poupança máxima corresponderá precisamente a um imóvel que custe €316.772 ou mais e ascenderá a uma redução de imposto de cerca de €15.000 em sede de IMT.
A grande ilusão: isenção de IMT na Compra de 1ª Habitação será absorvido pelo preço?
Se a teoria económica não for uma batata, este tipo de apoios estará condenado a ser absorvido pelo preço dos imóveis.
A verdade é que sem mais oferta, este aumento da procura (por novas famílias poderem entrar no mercado de compra) acabará por gerar um novo ponto de equilíbrio entre oferta e procura traduzido num novo preço que, neste caso, deverá levar a novos aumentos de preço. Estes aumentos, muito provavelmente continuarão a colocar fora do mercado as mesmas famílias que já hoje tinham dificuldades em adquirir casa pois implicarão ter de aumentar o recurso ao crédito para acomodar a nova subida de preços e, tipicamente, serão essas famílias para as quais já hoje o IMT e IS são barreiras a não conseguir aumentar a sua taxa de esforço para fazer face a um créedito maior.
De facto, num primeiro momento, este desconto fiscal poderá acabar por permitir a algumas famílias que até aqui não tinham posses para arcar com toda a despesa associada a adquirir casa a entrar no mercado. Algo que poderá também ser mais amplificado por outro apoio associado à garantia pública de uma parte do crédito à habitação (a componente que por razões de estabilidade financiera e políticas prudenciais os bancos estão proibidos de emprestar às famílias – o crédito máximo não poderá ser superior a 85% a 90% do valro da compra).
Ainda assim, estas medidas que acabarão por facilitar, num primeiro momento, que mais famílias adquiram casa, poderá revelar-se a prazo num esforço fiscal inglório, pois, a menos que coincidam com um aumento da oferta de imóveis no mercado, deverão apenas momentaneamente criar oportunidades de compra que o mercado tratará de anular com novas subidas de preço induzidas pelo próprio aumento de famílias que procuram casa para um mesmo número de casas disponíveis no mercado.
As famílias mais abastadas com filhos menores de 36 anos poderão explorar esta borla fiscal
No final tememos que possam suceder as seguintes situações:
- as famílias que estavam de fora voltarão a ficar de fora logo que o novo preço de equilíbrio seja atingido (com casas ainda mais caras do que no momento atual);
- as famílias que já hoje têm posses para adquirir casa terão um incentivo para apostar mais no mercado imobiliário caso tenham um filho menor de 36 anos ainda sem casa própria. Irão assim desviar recursos para a compra de casa, talvez até antecipando um investimento que irião fazer mais adiante, para aproveitar a nova política fiscal, acrescentando pressão ao mercado, aproveitando os benefícios desse período intermédio até se atingir o novo preço de equilíbrio;
- os vendedores acabarão por incorporar a subida de preços induzida pela maior procura momentânea que colocará, em termos gerais, os preços de referência dos imóveis num patamar mais elevado;
- o Estado terá recolhido menos receita fiscal aumentando a pressão sobre o Orçamento do Estado (via redução de qualidade de serviços públicos por cortes na despesa e/ou aumento de outros impostos).
Em suma, a menos que haja algum fator externo que neste momento não se antecipa, a maioria das famílias que supostamente seriam o alvo preferencial deste conjunto de medidas, poderão terminar numa situação bem pior do que começaram.
Muito dificilmente num país com melhores níveis de literacia financeira este tipo de políticas seria considerada popular e utilizada como medida de afirmação eleitoral, pelo menos junto da classe média e média baixa real (quem está abaixo do 7º/8º escalão do IRS).
Se a isenção de IMT na compra de 1ª Habitação não é solução, o que é?
Sem mais oferta (construindo casas novas e/ou redirecionando imóveis que hoje estão alocados a outros fins, como o turismo ou mesmo outras atividades económicas ou ainda simplesmente devolutos) e sem melhores rendimentos para as famílias, é praticamente impossível que medidas que apostem num aumento do procura e que podem ser exploradas por quem tem mais posses, possam constituir alguma transformação significativa benigna para quem tem dificuldades crescentes na aquisição de casa para viver.
Por outro lado, deveria ser hoje muito evidente que, havendo um mercado de habitação de luxo e de construção para o turismo extremamente lucrativo, fará pouco sentido esperar que a iniciativa privada (hoje com muito menos recursos ao nível de mão de obra para construção, por exemplo) venha a favorecer, num futuro próximo, por sua iniciativa, a construção de habitação para a classe média e média baixa.
Assim, acrescentamos a necessidade de investimento público de grande escala no mercado habitacional (independentemente da modalidade mais centralista ou mais em parceria publico-privada) como a única solução realista para ir desmontando o enorme desequilíbrio que a transformação dos imóveis em ativos de rentabilização financeira e a entrada de Portugal no mercado global de imobiliário provocou num mercado onde o objeto é um bem essencial para qualquer cidadão.
“Muito dificilmente num país com melhores níveis de literacia financeira este tipo de políticas seria considerada popular e utilizada como medida de afirmação eleitoral, pelo menos junto da classe média e média baixa real (quem está abaixo do 7º/8º escalão do IRS).”
BRAVO!!!
A referida vantagem só poderá ser utilizada por jovens que não façam parte de algum agregado familiar que não o do próprio ( logo o investimento dos pais cai por terra).
Em todo o caso o problema só se atenuará com.mais construção de casas com custos controlados, reconversão de edificios públicos ou cooperativas de construção.
Não. O investimento dos pais é feito por conta dos filhos, estes não têm necessariamente de pertencer ao agregado familiar, aliás é condição sine quanon não ser dependente é como são famílias abastadas, podem muito bem pagar o imóvel habitação própria permanente para o filho e beneficiar da isenção de imt.
Precisamente.