Todos os créditos à habitação destinados a financiar a compra, construção ou reabilitação de habitação própria e permanente, assinados até março de 2023 e que ainda não estejam nos últimos 5 anos de vigência, e que sejam remunerados a taxa de juro variável, poderão adiar pagamento de até 30% dos juros sem encargos adicionais.
Para o efeito, os devedores deverão contactar o respetivo banco a solicitar a revisão da prestação. A proposta que a instituição financeira obrigatoriamente irá ter que entregar ao seu cliente, deverá rever a prestação de modo que esta passe a incorporar 70% do valor da Euribor a 6 meses, acrescida do spread definido no contrato.
A utilização da Euribor a 6 meses aplicar-se-á a todos os contratos, mesmo que estes usem como indexante a euribor a 3 meses ou a 12 meses.
Esta fórmula de cálculo estará em vigor durante dois anos.
Volvidos esses dois anos regressa-se ao contrato inicial e volvidos mais dois anos, no início do 5º ano, inicia-se o pagamento do diferencial de juros.
O deferencial de 30% que fica por pagar, será devido ao banco, mas este não poderá cobrar juros sobre estes juros adiados. Ou seja, a dívida do cliente bancário não aumentará com este adiamento do pagamento de parte dos juros. Se o devedor pretender, poderá antecipar o pagamento do diferencial de juros.
Esta medida permitirá às famílias verem a sua prestação reduzir-se, amortizando o impacto da subida dos juros, beneficiando de uma moratória parcial dos juros sem encargos adicionais em termos de endividamento.
Simulação de impacto na Euribor
Assim, à data de hoje, um crédito que esteja a pagar um juro indexado à euribor:
- a 12 meses, de 4,222%, veria a taxa de juro passar para 2,848%
- a 6 meses, de 4,07%, veria a taxa de juro passar para 2,848%
- a 3 meses, de 3,934%, veria a taxa de juro passar para 2,848%.
Na prática, não identificamos nenhuma desvantagem especial em fazer o pedido ao banco para rever a prestação durante dois anos.
De facto, os juros adiados, ao não serem sujeitos, eles próprios, a juros, acabam por funcionar como um financiamento a taxa nula.
Tenha ou não tenha necessidade efetiva de pedir a revisão, o devedor terá sempre vantagem em fazê-lo. Quem conseguir pagar, poderá, por exemplo, pôr os 30% de juros adiados a render juros até ao momento em que se inicie o período de pagamento, no início do 5º ano, desde o momento em que entrou em aplicação o seu pedido de revisão da prestação.
O período de elevada captação de lucros pela banca, beneficiando desta conjuntura, ajudará a explicar porque é que as instituições financeiras não estarão a ser particularmente vocais na oposição desta medida.
Bonificação de juros
O conselho de ministros informou ainda sobre um reforço de outra medida relativa à bonificação de juros, medida que só abrangerá créditos em que o devedor tenha uma taxa de esforço elevada (ver em baixo) e rendimentos mensais em até cerca de €2.700. Esta medida já existia, mas foi agora alargada a mais situações e simplificada. Pode ainda ser implementada em simultâneo com a moratória dos juros acima descrita.
Amortização antecipada
Finalmente, foi anunciado o prolongamento, por mais um ano, (2024) da suspensão da comissão por amortização antecipada de crédito à habitação.
Comunicado do Conselho de Ministros
Excerto da parte relevante sobre estes temas, do comunicado do conselho de ministros:
1. O Conselho de Ministros aprovou hoje o decreto-lei que estabelece uma medida excecional de fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, procurando conferir maior previsibilidade e mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência.
No âmbito do compromisso assumido pelo Governo no que se refere à habitação, o diploma permite reduzir a prestação paga pelos mutuários de crédito à habitação e estabilizá-la pelo prazo de dois anos.Desta forma, os mutuários de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, bem como de obras em habitação própria permanente, garantido por hipoteca (com taxa de juro variável) passam a poder determinar a revisão da prestação, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses, acrescido do spread previsto contratualmente, mantendo-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito. A diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação agora prevista é paga posteriormente, podendo ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário.A fixação temporária da prestação depende de pedido do mutuário, apresentado à instituição até 31 de março de 2024.2. Foi ainda aprovado o decreto-lei que vem alargar a abrangência e simplificar os requisitos para acesso aos apoios da prestação de contratos de crédito.As condições da bonificação de juros previstas no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, deixa de ser exigível a variação de 3 pontos percentuais do indexante de referência face ao respetivo valor à data da celebração do contrato, passando a ser suficiente que o valor do indexante utilizado para o cálculo da prestação atual seja superior a 3%. Por outro lado, é aumentada a bonificação atribuída, passando a ser de 100% do valor apurado quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 50%, e de 75% do valor apurado quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 35% e inferior a 50%, independentemente do escalão de IRS em que se enquadrem, desde que até ao limite do sexto escalão.É, ainda, prorrogada até 31 de dezembro de 2024 a vigência da suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito à habitação a taxa variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa variável.
