Qual o impacto da queda populacional no mercado habitacional? O impacto mede-se por haver menos “clientes” para casas novas? Por sobrarem casas usadas? Por ambos? Ou tudo isto se dilui?
Num artigo recente abordámos o tema da demografia acompanhando o saldo natural e os dados mais recentes do INE português. Na peça de hoje debruçamo-nos sobre uma pergunta poucas vezes relacionada mas que, nos próximos anos e décadas, cremos será muito relevante.
Morrem mais, nascem menos, sobram casas?
Sendo certo que a diferença entre os portugueses que nos deixaram por morte e os que estão a entrar na idade de procurar casa para constituir família e/ou simplesmente para se autonomizarem não será tão expressiva nestes três anos quanto a diferença de 110 mi indivíduos que perdemos por via do saldo natural, a verdade é que os grupos etários que estão a entrar nessa fase do seu ciclo de vida são cada vez menos numerosos.
É assim possível que, um dos efeitos acumulados e que se deverá manter ao longo dos próximos anos, num país onde muitos dos que morrem eram proprietários da sua habitação própria e permanente, seja o de entrar um número crescente de habitações para o contingente de habitações devolutas.
O destino dados a estas casas que perderam os seus proprietários originais e migraram para os seus herdeiros, tipicamente menos numerosos (em média, foram filhos de país que tiveram mais irmãos do que tiveram filhos) poderá ser muito importante para a forma como conseguimos lidar, mitigar ou até resolver, o problema de habitação que existe no país.
O que acontece a uma casa herdada?
Será muito importante recolher e analisar informação sobre este tema e perceber até que ponto a transição entre proprietários será rápida e qual o destino que, em média, será dado a este excesso de imóveis.
- Estarão em condições de entrar no mercado?
- Os herdeiros estão em condições de os reabilitar?
- Estão em zonas onde há especial procura e carência de oferta?
- Será necessário desenhar políticas públicas que apoiem os proprietários a acelerar a entrada destes imóveis no mercado?
- Será necessário reforçar medidas fiscais punitivas que recaiam sobre quem insistir em manter os imóveis devolutos?
- Haverá de facto um impacto relevante que esta realidade possa ter nos preços de mercado (compra e arrendamento) podendo reduzir a severidade das dificuldades de acesso à habitação pela população jovem?
Parecem-nos boas perguntas para um tema que poderá não estar a ser analisado sob esta perspetiva, menos evidente, que ficou algo abafada pela “entrada” de Portugal no mercado global de habitação (especialmente os centros urbanos que se tornaram cidades globais) mas que pelo progressivo poder dos números voltará a oferecer-se como uma variável de ajustamento, potencialmente, muito relevante.
Mais informação, mais capacidade de pensar fora da caixa e mais políticas públicas e incentivos adequados a casa região ou grupo farão certamente parte da equação, em complemento com o que já está delineado, por exemplo, ao nível do reforç odo parque habitacional público para arrendamento a rendas controladas, em Portugal, que é dos mais pequenos de toda a Europa.
As políticas a implementar poderão ser tão mais ou menos intrusivas quanto maior ou menor for a prioridade a dar ao tema de facilitar o acesso à habitação por parte das famílias portuguesas, em especial num cenário onde o acesso ao crédito à habitação se está a tornar cada vez mais restritivo, seja pela expectável subida das taxas de juro, seja pelas decisões de políticas macroprudencial do Banco de Portugal que estão a reduzir prazos máximos de empréstimo e a exigir maior capita lde entrada para se poder pedir dinheiro emprestado.
Convém também não ignorar esta realidade quando olhamos para o tema da habitação como um todo pois poderemos ou socumbir ao fatalismo de que tudo o que se faça demorará demasiado tempo, ou de que o mercado irá ajustar-se sozinho nem que “seja a última coisa que acontecerá“.
E o nosso leitor, tem alguma esboço de resposta a estas perguntas? As questões fazem sequer sentido? Estamos a abordar u mtema relevante ou este ângulo é disparatado? Afinal de contas há um impacto relevante de queda populacional no mercado habitacional?