Como conciliar Alojamento Local com os direitos dos vizinhos? O Alojamento Local é uma atividade económica similar a um arrendamento de muito curta duração destinado quase sempre a inquilinos de férias em estadas de muito curta duração. Tipicamente dois ou três dias, em média.
É popular em várias zonas do país como alternativa aos estabelecimentos hoteleiros ou como complemento a estes, suprindo falhas existentes no mercado, quer em termos de localização, quer em termos de tipo de oferta. Para saber mais alguns detalhes práticos leia “Como legalizar um Alojamento Local – obrigações fiscais e não só“.
O sucesso do Alojamento Local
Recentemente, em alguns grandes centros urbanos, em virtude do Alojamento Local permitir uma regime fiscal muito favorável (veja IRS e IRC no Alojamento Local em 2017) e de ser economicamente interessante face à alternativa do arrendamento de longa duração e face, também, ao aumento da procura de inquilinos internacionais que procuram conhecer Portugal oferecendo um retorno por noite muito mais interessante que no arrendamento de longa duração, tem existido uma adesão muito expressiva de frações em condomínios privados a esta forma de rentabilização do património imobiliário.
O lucro associado é muito interessante e tem vindo a ser capitalizado por proprietários das mais diversas classes sociais.
O problema de conciliar alojamento local
Esta evolução tem, contudo, gerado um número crescente de reclamações quando o Alojamento Local coincide com condomínios privados ocupados por outros inquilinos que fazem da sua fração habitação própria e permanente (sendo ou não proprietários da fração que habitam – alguns são eles próprios inquilinos com contratos de arrendamento de longa duração).
Habitualmente, as reclamações prendem-se com a insegurança que a rotação muito elevada de pessoas estranhas ao prédio promovida pelo Alojamento Local gera, outras prendem-se com o desgaste das áreas comuns (escadas, elevadores, etc) que é amplificado pela alteração do uso dado às frações que passaram a ser de Alojamento Local e outras ainda são relacionadas com situações de desrespeito continuado pelos estatutos do condomínio e pela sucessão de situações de ruído excessivo para as quais a penalização se revela ineficaz perante inquilinos que não perduram na fração mais do que um escasso número de dias, repetindo-se as situações a cada nova rotação de inquilinos.
A confusão nos tribunais
Os tribunais têm sido chamados a pronunciar-se mas não se entendem; têm deliberado de forma contraditória. Uns advogam que o Alojamento Local é um uso que constitui um direito do proprietário, outros advogam que o Alojamento Local não se enquadra no uso habitacional para o qual as frações estão autorizadas não o equiparando a um arrendamento convencional de longa duração e carecendo assim de acordo por parte da assembleia de condóminos como se de uma alteração do uso se tratasse.
A verdade é que o Alojamento Local tem vantagens e desvantagens, sendo que estas últimas são particularmente relevantes quando esta modalidade de rentabilização de um imóvel gera um uso num condómino privado que sistematicamente perturba a tranquilidade e segurança dos restantes inquilinos.
Hipóteses de alteração
Há algumas hipótese de solução em cima da mesa e há até alguma experiência internacional, pois o problema não é de todo um exclusivo de Portugal. Algumas hipóteses e tópicos em discussão:
- Limitar o Alojamento Local a algumas semanas por ano em cada alojamento, não podendo nenhum dos condóminos ou maioria de condóminos vetar o uso?
- Conferir ao condomínio o poder de vetar o Alojamento Local (tal como já hoje pode fazer perante um condómino que pretenda mudar o uso da sua fração de uma habitação para, por exemplo, um cabeleireiro ou um escritório)?
- Atribuir esse poder com efeito retroativo ou não? Fazê-lo depender do voto maioritário ou exigir unanimidade dos condóminos reunidos em Assembleia?
- Permitir à assembleia de condóminos que avalie anualmente se mantém o seu acordo quanto ao uso da fração como Alojamento Local, aferindo como correu o ano quanto às regras de urbanidade?
- Deverá haver quotas diferenciadas para os condóminos que explorem a fração para Alojamento Local?
- Aprovar sempre um Alojamento Local sem parecer dos restantes condóminos mas penalizar o proprietário, com indemnização aos vizinhos, sempre que algum inquilino viole as regras de conduta no condomínio ou a lei (será possível à luz da constituição)?
Ficar como está não é solução
A questão não é simples, mas é evidente que se exige uma ação que permitia mediar e equilibrar os diferentes interesses e direitos que se encontram em oposição.
Manter o status quo não será bom, nem para os inquilinos visados, nem para os senhorios que estão a obter retorno do Alojamento Local pois os conflitos já existem e serão certamente lesivos para o próprio negócio.
De facto, um proprietário que se veja privado do seu sossego caseiro de forma continuada e que se sinta impotente para alterar a situação como hoje sucede em muitos casos, certamente atuará da melhor forma que puder para resolver o que lhe vem provocando a perturbação. E sendo o Alojamento Local uma atividade que depende muito da reputação que os próprios inquilinos do Alojamento Local atribuem por via da avaliação das estadas, será do melhor interesse de quem explora que não tenha a assembleia de condóminos contra si.
Muito se vem falando do alojamento local, no que diz respeito aos inquilinos. O direito de propriedade é um bem universal e inalienável, por isso, sou do entendimento que nada nem ninguém, pode usurpar a outrem. Quanto aos relacionamentos, é dito que o desgaste é superior, será? De um modo geral o turista sai de manhã, só regressando à noite, afinal está em passeio. Não usa muito mais o inquilino, muitas vezes com filhos e animais? São os turista um bando de selvagens e bêbedos que veem por aí fora, para atormentar o pobre inquilino? Pois acontece que o turista que vem ocupar uma dessas casas, está perfeitamente referenciado e a todo o momento pode ser identificado, mesmo depois de ir embora. Até de terroristas, se coloca a possibilidade a essa gente. Que se saiba, todos os terroristas referenciados na europa, foram-no em casas alugadas por longa duração. Há muito a fazer, mas ninguém se deve esquecer, que esta actividade, veio permitir a recuperação de muitas casas degradadas, que o não seriam de outra forma, veio criar muitos postos de trabalho, retirando muitos do desemprego e consequentemente, do fundo de desemprego e aumentar a arrecadação de impostos, tão importante para a economia. O que estará a motivar esta onda de protestos, ainda é desconhecida, mas que não trará nada de bom, auguro que não. “A ver vamos, como diz o cego”.
julio, estamos perante um conflito de direitos. Mesmo com impacto na valorização do patromónio. O uso que um propritério de uma fração para habitação resolve dar ao seu espaço (dedicando-a a uma atividade económica de AL) pode desvalorizar o património do vizinho que, legitimamente, quando comprou a casa nunca imaginou que poderia viver paredes meias com um quarto de hotel de alta rotação onde a cada dia aparecem pessoas estranahs com acesso ao interior do edifício. Além de que eu não quereria viver debaixo de uma fração de AL, por exemplo. Você queria, se pudesse escolher?
Quanto ao resto dos argumentos parece-me que algures no meio do texto perdeu um bocadinho a noção do absurdo quando até o terrorismo invoca, por isso fico-me por aqui.
O AL dá muito que falar e faz muita comichão, no meu caso tenho um apartamento r/c com terraço que é o caixote do lixo dos meus vizinhos, nem me posso dar ao luxo de comer no terraço sob pena de sacudirem os tapetes para cima da mesa, seja meia noite, 1h ou 2h da manhã não interessa poruq e se tiverem de gritar, bater portas não há quem os impeça. Agora pergunto-me neste caso será culpa do AL? Ou será porque não há civismo nem respeito por ninguém?