O apoio extraordinário ao senhorio no arrendamento em 2023 foi desenhado para compensar os proprietários da proibição de aumentarem as respetivas rendas em mais de 2% (ver lei 19/2022).
Sem este travão ao coeficiente de atualização das rendas para 2023, ter-se-ia aplicado como máximo para a atualização das rendas, a variação média anual sem habitação do índice de preços no consumidor conhecido a 31 de agosto de 2022 o que – consultado o INE – levaria o limite máximo para os 5,43% e não para os 2%.
Fazer política social em desfavor dos senhorios? Nim.
A verdade é que a inflação elevada é um problema muito complicado, em especial nos bens essenciais entre os quais se insere o acesso há habitação. Isto com a agravante de que a habitação representa uma parte muito importante da despesa de muitas famílias.
Um aumento de 5,43% levaria uma renda de €750 para os €790,73 só para dar um exemplo. Com esta limitação, de não poder subir mais do que 2%, a atualização será de €15 passando para €765.
A limitação cria, contudo, outro problema, pois trai a legítima expectativa de quem decidiu colocar imóveis no mercado de arrendamento ao ver-se impedido de refletir o aumento dos preços nas rendas. E note-se que temos tido anos de inflação extremamente baixa com aumentos das rendas pouco mais do que simbólicos. A realidade é que no primeiro ano em que a inflação sobe, as regras mudam.
Além do problema de instabilidade fiscal, há outro problema que é bem real e que afeta de forma transversal um número crescente de senhorios.
Um dos segmentos da despesa onde se têm registado valores de inflação mais elevados, de forma até anterior à inflação induzida pelos preços da energia, é na do setor da construção, que inclui os custos com remodelações e obras de manutenção de imóveis.
Um senhorio que tenha que garantir as condições de habitabilidade e de fruição do seu imóvel arrendado depara com um aumento dos custos muito superior àquela que seria a própria inflação média anual sem habitação, bem superior aos 5,43%. E este fenómeno dura já há alguns anos, com o processo inflacionista a ser agravado, quer pela disrupção das cadeias logísticas fruto da pandemia, quer pelo desaparecimento de trabalhadores disponíveis para construção, quer pela nova disrupção da cadeia logística provocada pela guerra, quer, ainda, pelo impacto do aumento dos custos de energia, combustíveis e inflação sobre materiais e mão de obra, em geral.
Perante isto, o número de senhorios expostos a custo muito superiores aos habituais para responder às suas responsabilidades contratuais enquanto provedores da habitação é crescente e a barreira a que pelo menos parcialmente possam refletir essa subida de encargos nos inquilinos pode colocar outro tipo de problemas neste mercado.
Podemos citar alguns.
Por um lado, temos o incentivo a que haja senhorios a retirar imóveis do mercado de arrendamento de longa duração, seja para explorarem outras alternativas (alojamento local; arrendamento de curta duração a estudantes ou a trabalhadores sazonais; passar à clandestinidade), seja para colocarem as casas no mercado de compra e venda.
Por outro, temos o incentivo a migrar logo que possível os seus contratos para arrendamentos de menor duração de modo a ter maior flexibilidade para acomodar a necessidade de ajustar a renda à evolução dos preços, algo que é permitido num novo contrato.
Se este último comportamento for relevante, irá ameaçar o impacto de várias medidas de cariz fiscal, lançadas nos últimos anos, que premiaram os senhorios que aceitavam contratos de maior duração, reduzindo-lhes o IRS. Perante uma perda permanente de 3,43 pontos percentuais de renda imposta em 2022 face a uma vantagem que 2 pontos percentuais que alguns tinham ganho por aceitarem prolongar os prazos contratuais, a contabilidade pode não ser favorável a confiar e a continuar a arrendar em longa duração.
Dito isto, o governo reagiu implementando um apoio extraordinário ao senhorio no arrendamento realizado entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de 2023 que irá mitigar este impacto, assumindo o Estado uma perda da receita fiscal em sede de IRS (e de IRC).
Como funciona o apoio extraordinário ao senhorio no arrendamento em 2023?
A resposta a esta frustração dos senhorios passa precisamente pelo apoio extraordinário ao senhorio no arrendamento que estará em vigor durante o ano de 2023.
A lei define que os senhorios afetados pela imposição de um limite máximo à atualização das rendas de 2%, tenham um desconto na taxa de IRS que terão de pagar.
Na prática, é como se, para a rendas recebidas em 2023, as taxas especiais que se aplicam ao arrendamento (e que variam consoante a duração do contrato) passassem a ser as que constam da seguinte tabela:
| Taxa especial aplicável | Coeficiente de apoio | Taxa real em 2023 | Diferença em Portos Percentuais |
| 28% | 0,91 | 25,5% | 2,52 |
| 26% | 0,9 | 23,4% | 2,6 |
| 24% | 0,89 | 21,4% | 2,64 |
| 23% | 0,89 | 20,5% | 2,53 |
| 22% | 0,88 | 19,4% | 2,64 |
| 20% | 0,87 | 17,4% | 2,6 |
| 18% | 0,85 | 15,3% | 2,7 |
| 16% | 0,82 | 13,1% | 2,88 |
| 14% | 0,79 | 11,1% | 2,94 |
| 10% | 0,7 | 7,0% | 3 |
Se somarmos a este desconto o aumento de rendas que apesar de tudo foi autorizado, o valor final de rendimento recebido pelo senhorio ficará muito próximo do que receberia caso tivesse aumentado a renda em 5,43% como ditaria a lei.
Neste artigo não abrangeremos o impacto ao nível do IRC que se encontra expresso na lei.
Condições de elegibilidade para beneficiar do desconto no IRS:
Recorde-se que os coeficientes de apoio previstos na lei se aplicam apenas a rendas que, cumulativamente:
a) Se tornem devidas e sejam pagas em 2023;
b) Emerjam de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, aprovado em anexo à Lei n.º 150/99, de 11 de setembro, quando aplicável; e,
c) Não respeitem a contratos que sejam objeto de atualização a um valor superior ao que resulte da aplicação do coeficiente de atualização determinado no artigo anterior.
O lastro para o futuro que não se recupera
Em abono da verdade, é preciso sublinhar que, o impacto da política de limitação dos aumentos da renda, em conjugação com o desconto no IRS do senhorio, será marginal, sobre os rendimentos de 2023. Ou seja, os senhorios perderão pouco face ao que sucederia se pudessem aumentar as rendas à inflação de 5,43% prevista na lei suspensa.
No entanto, nos anos seguintes, tornar-se-á evidente que a renda não aumentou à inflação e, como tal, cristalizará para o futuro essa perda de valor que já não será compensada com novo desconto no IRS que estará limitado a 2023. Um fenómeno que não se espera exista do lado do cabaz de despesas do senhorio onde novas subidas preços se farão em cima da inflação total de 2022 e não sobre uma inflação limitada a 2% imposta por lei.
Mesmo que, no limite, haja novo desconto no IRS porque a inflação de 2023 continue elevada, será muito improvável que esse desconto acumule um novo desconto aos valores previsto no OE2023. O mais provável é que o degrau entre os 2% e os 5,43% imposto em 2023, não será recuperado e a rentabilidade do senhorio terá sido penalizada em benefício do inquilino, de forma duradoura.
Para obviar esta desvantagem, o senhorio é implicitamente convidado a incorporar essa inflação perdida num futuro contrato de arrendamento que faça, assim a procura lho permita.