Estamos mesmo numa bolha imobiliária? Quais as consequências?

Vários analistas afastam o cenário, e os principais “players” que ganham dinheiro com a rotatividade do mercado nem querem ouvir falar do tema. Mas a verdade é que, pelo menos, temos hoje em Portugal vários sintomas de uma bolha imobiliária…

Como imagina, ao ser autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”, e analista imobiliário já investi muito do meu tempo a perceber padrões de bolhas imobiliárias. Aliás, gravei até um video sobre este assunto aqui:

Mas vamos à actualidade…

A sobrevalização e mercados insustentáveis

Eu tenho vindo a falar deste ponto com recorrência… Os vistos Gold, o turismo, o programa de residente não habitual e banca com torneira aberta foram ingredientes combinados explosivos para a subida galopante dos mercados.

Em Lisboa os preços praticamente duplicaram em 1 ano e 7 meses. E dizia-me outro analista de imobiliário com quem falei recentemente: quem comprar imobiliário agora em Lisboa arrisca-se a não poder recuperar o dinheiro num horizonte de 10 a 20 anos, visão que eu corroboro. É que a pouca construção nova que existe sai a 10.000€ por metro quadrado. Quer isto dizer que um apartamento normal de 100m2 custa um milhão de euros, o que é completamente insustentável na economia actual.

Noto com muito agrado a “água na fervura” que o Banco de Portugal trouxe ao mercado com a mudança na regra dos créditos habitação, que seguem agora mais aquilo que são as reais taxas de esforço e impedem financiamentos directos a 100%. Na minha opinião é uma medida mais que acertada… só espero que não venha tarde…

Aumento das responsabilidades

A Euribor (que até poderá mudar estruturalmente…) tem estado negativa, mas este cenário vai mudar. A Euribor baixa foi uma estratégia do Banco Central Europeu (BCE) para estimular a economia europeia (além de outros fatores).

Porém, estes estímulos irão acabar. Além de muitas fontes virem a convergir para esta ideia, o próprio BCE já confirmou isto em entrelinhas. A gestora de ativos Schroders acredita que vêm aí três subidas da taxa de juro, já no próximo ano, para os 0.75%.

Eu não me atrevo a fazer antevisões e prognósticos a este nível, mas aponto para o passado, onde a Euribor chegou a passar os 5%, para pedir cautela no acesso ao crédito habitação.

Nessa altura, muitos portugueses tiveram que entregar casas aos bancos por não as conseguirem pagar. Aliás, a melhor forma de colocar o aumento das responsabilidades é de facto crucial neste futuro próximo, e imensos portugueses podem ser forçados a restringir o seu orçamento tremendamente apenas para conseguir pagar a prestação do crédito habitação.

Convém fazermos notar que os empréstimos a particulares têm aumentado em número nos últimos tempos.

O mercado global e as implicações no mercado português

Provavelmente lembra-se de um recente ex primeiro ministro culpar a crise global da crise portuguesa. Sem entrar em campos políticos, é uma realidade que uma crise global influenciará virtualmente qualquer país, e o nosso em particular.

A maior parte das pessoas não pensa no estado da economia no dia a dia. Mas se está a pensar em investir em imobiliário, nem que seja apenas como uma casa própria convido-o a fazê-lo.

Mas deixe-me abreviar a história: estamos já no maior maior ciclo económico crescente da história e todos eles quebram, é a natureza da economia. Aquilo que se passa no final de um ciclo destes é uma correcção (ou crash) que “abana” a economia como um todo, transversalmente a todos os setores. O último crash, por exemplo, deu-se com o colapso do sistema financeiro em 2008 nos Estados Unidos, que ainda se deve recordar.

Se estamos à beira do precipício ou se o vemos lá ao fundo, ninguém sabe nem consegue dizer. Mas uma coisa é certa, vamos lá chegar num futuro não muito longínquo. Se a nossa “bolha” imobiliária não rebentar antes da próxima crise chegar, certamente não lhe oferecerá resistência.

Em suma…

Vamos ingredientes apontam para que haja uma sobrevalorização do mercado imobiliário português, com particular incidência nos centros de Lisboa e Porto, dois pólos de grande actividade. Além disso, temos vários indicadores futuros preocupantes para o mercado, como o aumento das taxas euribor e uma possível correcção global da economia. Comprar imobiliário hoje em Portugal deve, por isso, ser um acto feito com muito cuidado e consciência.

Bio: Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há mais de 10 anos e ajuda investidores iniciantes, médios e avançados, como co-fundador da ArrowPlus. É analista na Empiricus research e autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”.

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