Como garantir redução do IRS num contrato de arrendamento de longa duração?

Como garantir a redução do IRS num contrato de arrendamento de longa duração? Se é senhorio e tem contratos de arrendamento com prazo a partir de 2 anos, é elegível para receber um desconto da taxa autónoma de IRS que é aplicável aos rendimentos prediais associados a esse contrato.
Esse desconto será tanto maior quanto a duração do contrato celebrado existindo vários degraus definidos na lei (detalharemos mais em baixo num a atualização a este artigo).

O desconto pode ir dos 2 pontos percentuais aos 14 pontos percentuais.
Mas atenção, se o senhorio pensar que basta ir ao Portal das Finanças declarar um novo contrato e pagar o imposto do selo está enganado.

Terá sempre que ir uma segunda vez ao Portal das Finanças, à área de “Arrendamento” já após ter registado o contrato e, numa área específica para “Contratos Longa Duração”, sempre na área dedicada ao Arrendamento, comunicar que o contrato já registado é de longa duração.

Eis os vários passos para ter direito à redução do IRS num contrato de longa duração

O primeiro será celebrar efetivamente o contrato junto com os inquilinos.

Uma vez celebrado deverá ir à area de “Arrendamento” do Portal das Finanças, escolher, no menu da esquerda, “Contratos” e, de seguida, “Comunicar Início“. Aí ser-lhe-á pedida informação sobre o contrato, desde a identificação fiscal do inquilino até ao prazo de início e de fim do contrato celebrado, passando pelo valor da renda, entre outros.

Sublinhamos que, ao contrário do que sucedia, já não é necessário ir depositar cópia do contrato de arrendamento nas Finanças.

O passo seguinte será pagar o Imposto do Selo cuja nota de cobrança será gerada automaticamente pelas Finanças sempre que regista um novo contrato.

Feito o pagamento até 30 dias após a celebração do contrato terá cumprido as obrigações fiscais mas…

Mas terá que cumprir um outro passo para beneficiar de uma taxa reduzida de IRS sobre as rendas – isto se o contrato tiver uma duração de dois anos ou superior.

Deverá então, até ao dia 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração do contrato (ou da sua renovação – as renovações acrescentam prazo a um contrato e podem dar direito a um desconto adicional do IRS para o período da renovação) ir, de novo, à área de “Arrendamento” do Portal das Finanças, escolher a opção “Contratos Longa Duração” no menu da coluna da esquerda e, de seguida, escolher “Comunicar Duração Contrato de Longa Duração“.

Como opções seguintes surgirão os contratos ou contrato de arrendamento que registou previamente e, em princípio, bastará clicar no botão “Comunicar” para concluir este passo. Isto porque, se não se enganou a declarar o início de contrato, o prazo é estimado automaticamente. Se detetar algum erro deverá entrar no contrato e corrigir (no menu da esquerda veja as opções em “Contratos“.

Em suma, este último passo até é simples, contudo, se não for feito, perde o direito ao benefício fiscal via taxa de IRS.

E se o contrato não for até ao fim?

Sempre que um contrato cesse deverá repetir as duas etapas. Por um lado ir a “Contratos” e escokher “Comunicar Cessação” e, de seguida, ir à opção “Contratos Longa Duração”, escolher de seguir “Comunicação de Contratos Longa Duração” e escolher a opção “cessãção” devendo indicar qual das justificações disponíveis justifica o fim do contrato.
Note que também deverá fazer a comunicação da cessação do contrato de longa duração, o mais tardar, até 15 de fevereiro do ano seguinte.

E nas renovações?

Nas renovações de contratos deverá proceder-se da mesma forma. Primeiro indo comunicar a renovação e depois, na área mais abaixo de contratos de longa duração, comunicar a extensão do prazo que também deverá estar pré-assumida pelo sistema e que deverá ser apenas comunicada clicando em “Comunicar”. Note que, também neste caso, deverá fazer a comunicação o mais tardar até 15 de fevereiro do ano seguinte.

O processo não podia ser mais simples?

Porque é que as Finanças não tomam a iniciativa de assumir o prazo tendo por base a informação já reportada ou, pelo menos, interpelar diretamente o senhorio para confirmar que é um contrato de longa duração logo no ato de registo de início de contrato é algo que nos ultrapassa.

Certo é que que se criou uma camada burocrática adicional que só pode ter como consequência que alguns (muitos?) senhorios que de boa fé celebraram contratos de longa duração e cumpriram com as obrigações fiscais habituais sejam surpreendidos por lhes ter faltado este passo adicional.
Passo que, além de necessário, tem ainda um prazo diferenciado face à declaração do IRS o que aumento o risco de frustração. Devia ser possível, em caso de esquecimento, o senhorio poder atualizar a informação no processo de entrega do IRS entre abril de julho de cada ano.

Qual o valor da redução do IRS num contrato de arrendamento de longa duração?

A taxa autónoma normal é de 28%. Ou seja, por cada euro de renda, após abatidas despesas documentadas com o imóvel (como seguros, condomínio, obras), o Estado arrecada 28%, independentemente da taxa de IRS global do senhorio. Ou seja, a menos que o senhorio queira, o rendimento predial obtido com rendas para habitação permanente, não é englobado com o resto dos rendimentos e paga sempre 20%. Sempre a menos que o senhorio tenha realizdo um contrato de longa duração.

E por longa duração entende-se um contrato com duração mínima de dois anos.

Assim, para contratos entre 2 anos e até 5 anos exclusive, o desconto no IRS será de 2 pontos percentuais. Em vez de 28% a taxa de IRS passará assim para 26%.

A cada renovação desse contrato o senhorio terá direito a um desconto adicional de 2 pontos percentuais até um limite máximo de 14 pontos percentuais. Ou seja, por exemplo, celebrou um contrato de 2 anos aquando da primeira renovação a taxa de IRS passa para 24%, na segunda renovação passa para 22% e assim sucessivamente até atingir um mínimo de 14% de taxa autónoma de IRS.

Se o contrato inicial for de 5 anos até 10 anos, o desconto será de 5 pontos percentuais. Em vez de 28% a taxa de IRS será de 23%. Também neste caso, a cada renovação haverá um desconto adicional de mais 5 pontos percentuais até um máximo de 14 pontos percentuais.

Para contratos iguais ou superiores a 10 anos e até 20 anos, a taxa terá um desconto de 14 pontos percentuais e será de 14%.

Se o contrato celebrado for a 20 ou mais anos, a taxa autónoma de IRS a aplicar desde o 1º ano será de 10% em vez de 28%.

Se o contrato não for até ao fim por responsabilidade o senhorio terá que devolver o desconto no IRS com juros

Note que, em caso de cessação antecipada do contrato, apenas na circunstância em que o pedido seja unilateral do inquilino, haverá devolução da redução do IRS. Ou seja, se a iniciativa de antecipar o fim do contrato for determinada pelo senhorio (sem que haja justa causa definida na lei) , o senhorio terá de sujeitar-se a pagar o IRS que não pagou ao beneficiar do regime devendo, segundo o código do IRS no seu artigo 72º “os titulares dos rendimentos, no ano da cessação do contrato, proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago, acrescida de juros compensatórios“.

Naturalmente que se foi o inquilino que decidiu antecipar o fim do contrato tal questão não se coloca. O senhorio deverá contudo receber um documento a assinado pelo inquilino onde este declare que o fim do contrato foi decidido unilateralmente por si para o caso das Finanças virem a pedir um comprovativo.

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