Arrendamento: alterações mais significativas introduzidas pela Lei 13/2019

A Lei n.º 13/2019 de 2019-02-12 vem alterar vários diplomas com impacto no mercado do arrendamento. O objetivo desta lei é introduzir medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

Note-se que no mesmo dia 12 de fevereiro de 2019 foi ainda publicada em Diário da República a Lei n.º 12/2019  que também altera a legislação sobre o arendamento no sentido de proibir e punir o assédio no arrendamento.

Entre os diplomas que sofrem algumas alterações contam-se o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Código Civil, ao regime jurídico das obras em prédios arrendados, ao regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda e ao regime dos contratos de crédito relativos a imóveis destinados à habitação. 

 

Quais as alterações mais significativas introduzidas pela lei 13/2019?

Uma das alterações mais significativas com impacto no NRAU refere-se a uma proteção especial dada a idosos, deficientes e inquilinos de longa duração. A lei estabelece a seguinte alteração ao NRAU:

“1 – A transição do contrato para o NRAU fica sujeita a acordo entre as partes, aplicando-se, no que respeita ao valor da renda, o disposto nos números seguintes, caso o arrendatário invoque e comprove que:

a) Possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %; ou que

b) Reside há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que se encontre numa das condições previstas na alínea anterior, sendo o RABC do agregado familiar inferior a 5 RMNA.

(…)

10 – Em caso de transição de contrato para o NRAU nos termos do artigo 30.º e seguintes, sem que tenha sido exercido o direito à aplicação do disposto nos n.os 1 ou 7 do presente artigo, se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aplicando-se com as devidas adaptações os requisitos estabelecidos no artigo 1102.º do mesmo código.

11 – Na renovação do contrato prevista no número anterior, o senhorio pode proceder à atualização extraordinária da renda até ao limite estabelecido nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, aplicando-se para o efeito o disposto nos artigos 30.º e seguintes daquele regime jurídico, mantendo-se o valor da referida renda quando este seja igual ou superior àquele limite.

12 – A atualização extraordinária da renda prevista no número anterior não pode ultrapassar anualmente 20 % do valor da diferença entre 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do locado e da renda anterior à atualização extraordinária ali prevista.

13 – No caso previsto no n.º 9 e no caso de atualização extraordinária de renda previsto no número anterior, o arrendatário tem direito a subsídio de renda, nos termos de diploma próprio, sem prejuízo do acesso às demais modalidades de apoio habitacional aplicáveis.”

Adicionalmente, em caso de morte do inquilino, o NRAU passa a conferir direitos especiais no sentido de poder assumir-se como inquilino herdando o contrato, os filhos ou enteados que com ele [o inquilino falecido] convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.

Outra novidade são os termos da renovação automática de contratos de arrendamento com especial impacto nos de curta duração. A lei estabelece que:

“Salvo estipulação em contrário [no contrato], o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”

A esta norma junta-se outra que determina que mesmo que o senhorio se oponha à renovação do contrato, a menos que este invoque que irá fazer uso próprio do imóvel ou pelos seus descendentes, o prazo entre o início do contrato e o seu fim nunca poderá ser inferior a 3 anos.

Entre as alterações mais significativas destacamos também o facto de o fiador passar a só ser responsável pelos incumprimentos do inquilino apenas após ser informado pelo senhorio de que estes estão a decorrer sendo que o senhorio passa a dispor de 90 dias para o fazer e não perder direitos. Se, por exemplo, um inquilino entrar em mora de pagamento e o senhorio só avisar o fiador 120 dias depois da primeira mora o fiador só será responsável pelas dívidas ou incumprimentos do inquilino que tenham ocorrido nos 90 dias anteriores ao aviso pelo senhorio e não pelos anteriores.

Outra novidade é a maior facilidade por parte do inquilino em fazer prova de que existe um contrato de arrendamento mesmo que este nunca tenho sido escrito e assinado pelas partes. A lei prevê que:

“Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.”

Os fundamentos da resolução do contrato passam a possuir um novo artigo que impõe um passo adicional e respetivos prazos ao senhorio ao prever que, no caso de sucessivas moras dos inquilino (concretamente, no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato):

“o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos”

Outra novidade é que os contratos de arrendamento para habitação permanente não poderem ser inferiores a um ano (ou superiores a 30 anos).

Há ainda várias novidades sobre a relação entre senhorio e inquilino no caso de ocorrerem ou serem pretendidas obras e/ou demolição.

Também sofre alguma alteração o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de novembro de 1990. Outra área com algumas alterações é a dos contratos de arrendamento não habitacional que não iremos aqui abordar recomendando a consulta da lei, bem como a criação do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) que também não iremos aprofundar nesta peça que já vai longa.

Terminamos com um excerto importante estabelecido pela lei quanto à não discriminação no acesso ao arrendamento:

1 – Ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

2 – O anúncio de oferta de imóvel para arrendamento e outra forma de publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendamento não pode conter qualquer restrição, especificação ou preferência baseada em categorias discriminatórias violadoras do disposto no número anterior.