Se contrair um crédito à habitação indexado a uma taxa variável, terá de contar para determinar o custo, não só com a evolução esperada do respectivo indexante mas também o spread e demais custos de processamento iniciais e contínuos como taxas mensais de envio, etc. Até aqui nada de novo, espreita-se a TAER e faz-se a comparação, certo? Sim, mas… Eu acrescentaria um cuidado adicional que é ter atenção que caso pretenda amortizar a dívida terá de pagar uma penalização correspondente a 0,5% do capital amortizado. Nada de muito assustador se tivermos memória do que poderia acontecer antes da alteração legislativa que impôs este limite máximo.
Mas que relevo tem esta prosa para a escolha entre taxa fixa ou variável? No caso de negociarmos junto da instituição financeira uma taxa fixa a penalização máxima por amostrizações antecipadas sobre para os 2%. Não nos cabe agora justificar esta diferença mas o facto permanece: olhe para a TAER do empréstimo, faça contas à sua expetativa de evolução dos juros mas também aos seus planos de amortização da dívida. Se conta fazer um esforço para ir amortizando o crédito não se esqueça que terá muito provavelmente de pagar os tais 2% sobre o capital amortizado. Ora este facto complica substancialmente as contas em desfavor de uma opção pela taxa fixa.
Tomando como referência a oferta da instituição financeira com uma das maiores quotas de mercado em crédito a habitação (CGD) verifica-se que na opção mais corrente, em que o pedido de crédito é superior a 20 anos, as taxas fixas oferecidas oscilam entre os 4,1% e os 4,2% (oferta em vigor durante esta semana), valor ao qual acresce o spread. Assumindo que as condições de determinação do spread são alheias ao tipo de taxa contratada (será assim?) resta o diferencial entre a taxa fixa e a variável para apurar a diferença e, no caso de admitir ir aliviando o crédito com amortizações regulares, o diferencial ao nível da penalização.
Hoje, a simples diferença entre taxas é superior a 3 pontos percentuais. Se fizer um crédito a 30 anos e se não pensar em amortizar terá de ter uma expectativa de que, em média, ao longo dos próximos 30 anos, as taxas variáveis sejam superiores aos tais 4,1 – 4,2% o que, face ao nível de partida em torno dos 1% e à expectativa actual de que as taxas de juro começaram a subir de forma gradual, implica que terá de haver um período relativamente longo com taxas de juro acima dos 5% para que o valor médio supere o da taxa fixa. Se contar fazer amortizações regulares sempre que a situação financeira o permita, e contratou uma taxa fixa, esse diferencial terá de ser ainda maior.
A escolha final é sua, mas, a menos que haja alguma bonificação de spreads no caso de contratar taxa fixa face a taxa variável, é dificil acreditar que as instituições financeiras que praticam oferta similar à usada como referência tenham real interesse em promover a taxa fixa. Segundo dados disponibilizado pelo Banco de Portugal ( Tx juro (novas operações): empréstimos a particulares da UM, habitação – TAEG) a taxa de juro média desde Janeiro de 2003 até Outubro de 2009 foi de 3,28%. Mas note que o período é curto para uma inferência a 30 anos e é possível admitir que tivemos um predomínio do período de juros baixos. Vale o que vale, pessoalmente, como disse, no cenário actual, é difícil encontrar vantagem em contratar taxa fixa: nada parece compensar a perda de liberdade implícita numa penalização que é o quádruplo da associada à taxa variável, nem que ocorra uma subida de 3 a 4 pontos percentuais nos próximos anos.
Note que isto é uma opinião que em nada nos responsabiliza face aos argumentos usados. Cada pessoa tem uma grau de aversão ao risco distinto e, como sublinhei, expectativas e planos diferentes. Bons negócios!
