O melhor e o pior dos nossos centros comerciais

 [wp_ad_camp_1]É um novo retail center na Guarda, mais um punhado de centros comerciais em concelhos suburbanos ou que sejam centralidades regionais. Esporadicamente chegam notícias de algum grupo mais avisado que suspendeu projectos que ainda eram suspendíveis mas com maior regularidade continuam a surgir notícias de novas inaugurações e até mesmo de novos licenciamentos ao nível do médio e também do grande retalho.

Mas não se pense que os investimentos se centram apenas em regiões do país ainda não inteiramente cobertas pela malha das grandes e médias superfícies. Há dias, em Mem Martins, localidade cercada por grandes e médios espaços de retalho, passei por uma bateria de lojas recentes, apenas um pouco mais próximas do centro que os hipermercados e provavelmente de preços de forte desconto, de média dimensão. Chocou-me a quantidade e o autêntico novo aglomerado (Pingo Doce – ex-Plus, o novo Aldi e um novo Modelo a abrir em breve) tudo em números de correio consecutivos ou quase. Em tempo de crise, parece florescer o recurso a estas lojas em detrimento não só do comércio tradicional mas também das grandes superfícies. Em números hoje divulgados, ficámos a saber que foi em Portugal que se registou o maior decréscimo de visítas a centros comerciais durante o mês de Maio, de um conjunto de países Europeus analisados (ver “Portugueses estão a virar costas aos centros comerciais”). Um mês apenas de informação não permite retirar grandes ilações, mas a manter-se esta tendência poderemos, em breve, assistir a exemplos inusitados de inaugurações abortadas à nascença ou de definhamento progressivo e directamente proporcional ao surgimento de novos espaços.

Será isto um mal? É saudável que num mercado regulado como este (temos licenciamento de construção, autorização de actividade, discriminação nos horários, etc) exista espaço para a concorrência, para novas formas de prestação de serviço, para políticas de preço diferenciadas, mas creio que há também margem para o regulador  – as autoridades públicas – não potenciarem situações de ineficiência.

Muito francamente, mesmo a olhómetro e sem grandes estudos de mercado, a situação parece-me insana em termos de sustentabilidade. Alguém vai ficar a arder com os fortes invstimentos tido, ou quando muito, terá de esperar um múltiplo do tempo previsto para recuperar o investimento e o Estado está também na fila dos potenciais lesados. Mais importante, da perspectiva das autoridades públicas, é a aparente falta de reflexão quanto à ocupação do espaço e quanto ao ordenamento do território. Quantas vezes o investimento não é justificado por obstáculos regulatórios que impedem a melhor rentabilização de empreendimentos pré-existentes? Quantas vezes o licenciamento não é autorizado com preocupações de encaixe fiscal de curto prazo, ignorando a multiplicação de responsabilidades da colectividade com a manutenção de novas acessibilidades e valências, num espaço que alastra, com retornos económicos decrescentes e com um factor de risco de insolvência privado acrescido e consequentemente, com queda futura das receitas fiscais necessárias para manter os encargos coléctivos que são inerentes aos empreendimentos imóveis autorizados?

Estaremos condenados a prazo a ser um país de ruínas de centros comerciais? Sendo certo que do ponto do vista do empresário é natural os projectos terem sucesso ou não, o lastro deixado no territoório por projectos que parecem insustentáveis não é inóquo para os seus herdeiros. Faz fata um pouco de memória da política de terra queimada, dos autênticos buracos urbanos deixados pelos primeiros centro comerciais dos anos 80 (autênticos quiosques se comparados com a escala dos actuais) ou mesmo do comércio tradicional, falidos quando surgiram as grandes superfícies. Estes centros comerciais pioneiros estavam muitos deles instalados em zonas centrais e nobres das localidades e, em muitos casos, não se encontrou até hoje solução útil para o espaço, tendo contribuido para degradação do meio envolvente. Julgo que alguma projecção das consequências futuras para a comunidades do “funcionamento nornal do mercado”  faz parte das preocupações que deverão ocupar o decisor público.

É muito mais barato montar um novo supermercado pré-fabricado à beira de uma das zonas de entrada num aglomerado urbano do que reconverter um velho supermercado falido localizado num centro histórico eventaulmente atacado pela especulação imobiliária, contudo, a solução de mancha de óleo, à americana, como se vivessemos num país de dimensões continentais, que vamos preferindo, está longe de zelar pelos melhores interesses da comunidade e persiste em não incorporar no processo de escolha dos empresários e dos decisores políticos valores como a qualidade de vida, a sustentabilidades ambiental, a sustentabilidade para o erário público de uma baixa densidade de construção (e o inevitável incremento da fiscalidade para cobrir estes encargos) e, claro, a rentabilização das infraesturas pré-existentes com as consequências financeiras e sociais que tantas vezes acarretam.