Espaços comerciais: os desafios e as ameaças. Perante o aumento de oferta de área comercial perspectivado para os próximos anos (leia-se a este propósito o artigo “Ir ao Forum, apreciar a Dolce Vita, escalar as Sierras… tudo no Centro Comercial Portugal“, aqui publicado) é de toda a conveniência estar atento ao que se vai sabendo em termos de análise global de mercado. Particularmente se se estiver já no mercado ou interessado, por exemplo, em montar um negócio, atirar-se a um franchising, etc.
Hoje surge na imprensa on-line (Jornal de Negócios) informação de um estudo da Cushman & Wakefield que aborda precisamente de forma prospectiva os desafios e ameaças de quem coloca espaço comercial e de quem o arrenda, nas diversas tipologias disponíveis (centro comercial, retail park, comércio tradicional).
Além de fazer um ponto da situação comparando o estado da arte actual, o estudo referido avança com a perspectiva de alteração da relação entre lojista e promotor, bem como com a inevitabilidade de um cenário futuro de maior oferta de espaço para uma procura (afluência) que não terá por onde crescer – pelo menos de modo a acompanhar o ritmo com que a oferta se expandirá.
Em suma: alerta-se para uma nova fase do ciclo de vida deste mercado que se aproxima da maturidade mas para o qual ainda se adivinham fortes investimentos com o consequente aumento da oferta de espaço disponível. É inegável que hoje os centros comerciais existentes são ainda excelentes “vacas leiteiras” por via dos elevados custos de arrendamento praticados, mas também por via das jóias exigidas (a fundo perdido, a cada novo lojista). Esta realidade não será alheia às obras em curso, aos licenciamentos já aprovados e em vias de aprovação que se vão conhecendo. A margem ainda é suficientemente atraente… Mas o risco do que aí vem ser excessivo, provavelmente só será tirado a limpo perante o facto consumado.
“(…) No caso dos centros comerciais, a consultora imobiliária recorda que, se os projectos planeados para 2007-2009 se concretizarem na prática, o ‘stock’ de ABL deste tipo de formato irá aumentar para quase 3,5 milhões de metros quadrados.
No caso dos “retail parks”, a oferta prevista para este formato “traduz-se na triplicação do ‘stock’ nos próximos três anos, podendo ultrapassar os 600 mil metros quadrados”.
A C&W salienta por isso que, no caso dos centros comerciais, os operadores já instalados “não podem ambicionar continuar a operar com os níveis de afluência registados no passado”. Para enfrentar a concorrência, sugere a consultora, “é necessário um reposicionamento no mercado, atingindo a diferenciação através da gestão e da oferta comercial”.
No caso dos projectos futuros, ainda por desenvolver, “devem contar com áreas de influência cada vez mais reduzidas” e esta adaptação deve passar pela assunção de “projectos de proximidade e conveniência”. O espaço para novos grandes conjuntos comerciais em Portugal “parece estar próximo do fim”, garantem os analistas da C&W.
No caso dos “retail parks”, a mesma análise da consultora faz eco de “dúvidas quanto a níveis de procura futuros que sustentes a oferta que actualmente se prevê”, apesar de reconhecer que “existe carência deste tipo de formato em Portugal”.