O mercado de arrendamento não funciona? Transforma-se a compra de casa num arrendamento de facto. A notícia de ontem de que a CGD vai alargar a concessão de crédito à habitação até que os clientes tenham 80 anos, insere-se num conjunto de medidas de reacção às crescentes dificuldades de cumprimento que estão a afectar algumas famílias já detentores de compromissos de crédito. No entanto, tais medidas são anunciadas como aplicáveis também a novos contratos.
Sabendo que as seguradoras limitam os seus seguros de vida aos 70 anos de idade, teremos assim que o crédito em dívida a 10 anos do final do contrato terá de ter outra garantia. Encontrar fiadores entre herdeiros? Ou será que o risco de incumprimento nessa altura compensa o risco de incumprimento presente que se poderia verificar sem essa possível renegociação do prazo?
Uma coisa é certa, o prazo parece não parar de aumentar. Na prática, temos um “arrendamento” a muito longo prazo e intergeracional.
Mas há outra medida anunciada pela CGD que me merece particular destaque, a taxa prémio (fonte CGD) – ver notícia da Agência Financeira aqui. Se bem entendo, a CGD prepara-se para converter indexantes de taxa variável em algo mais próximo de uma taxa fixa, pelo menos durantre um período de 5 anos . Resta saber se este período se refere a todo o programa da “taxa prémio” regressando-se no final à situação contratual inicial ou se só se refere a alguma das suas caraterísticas. Mas passando a explicar o resto: a taxa de juro do crédito será igual ao indexante do contrato de crédito à habitação a que acresce o spread contratado deduzido de 0,25 p.p. Se o valor do indexante for inferior à taxa mínima de 4,25% então o cliente pagará uma taxa de juro de 4,25%+spread-0,25%. Se por hipótese tiver um spread de 0,3 p.p. ele será reduzido para 0,05 p.p. (0,3%-0,25%).
Em suma, se o indexante superar os 4,25% a taxa do empréstimo é determinada como até aqui: é variável, indexada à euribor havendo o tal desconto de 0,25 p.p. Se o indexante descer abaixo dos 4,25% ele deixa de servir de referência para apurar a taxa de empréstimo e esta resultará sempre da conta acima referida: 4,25% mais spread menos “prémio” de 0,25 p.p. Na prática, a CGD cobre o risco de as taxas de juro voltarem a descer para valores de 3% ou 2% enquanto o cliente arrecada hoje um desconto significativo sobre o seu spread. Uma verdadeira taxa fixa permitiria ao cliente ter também maior segurança no caso de uma subida da taxa de juro. Perante uma Euribor a seis meses a cotar nos 5,145% este negóciso será vantajoso para o cliente enquanto a euribor não cair para baixo dos 4,00%. Abaixo desse valor da euribor o cliente começará a perder o que ganhou em cenário de juros altos.
Imagino pelo menos dois tipos de cliente a quem este negócio possa interessar: quem está com dificuldades em “aguentar o empréstimo” – neste caso uma redução do spread de 0,25% pode ser importante – e quem imagina que se for necessário poderá liquidar total ou significativamente o empréstimo nos próximos anos. Neste último caso, perante um cenário em que se espera que as taxas de juro indexante se mantenham altas por algum tempo (não me parece um disparate acreditar que nos próximo dois ou três anos a euribor dificilmente cairá significativamente abaixo dos 4%) este tipo de cliente pode arrecadar o prémio (redução do spread) e ir preparando a sua poupança (eventualmente conseguindo taxas passivas competitivas face à taxa de juro do crédito com este desconto*) que poderá vir a usar para amortizar a dívida no caso de daqui a uns anos voltarmos a um cenário de juros muito baixos.
Talvez este tipo de produtos seja pretexto para a concorrência se aproximar um pouco mais da taxa fixa, preferindo-a à taxa variável. Ou talvez não … Desconfio que no nosso mercado o cliente bancário tem sido condicionado pela preferência (e pelo marketing) bancário no momento da escolha do tipo de indexante, mais do que movido pela análise racional de custo-benefício perante a informação histórica.sobre as taxas de juro eurepeias/alemães (a melhor proxy para o cenário de integração no zona Euro).
Hoje, não é sequer líquido que tenha sido uma boa opção para a banca, preterir a taxa fixa. Dependerá, por exemplo, do nível de incumprimento face aos ganhos imediatos de carteira que o indexante variável terá representado até aqui.
Voltando à CGD: será que há muitas letras pequeninas a ter em conta na renegociação dos contratos? É uma preocupação que se recomenda. Se souber mais detalhes, acrescentá-los-ei aqui.
Eis outra das notícias onde se referem algumas destas alterações.
* Podemos assumir que o que se ganha com a liquidez disponível se paga em inflação, por exemplo.