Vale a pena pedir a reavaliação do Imóvel às Finanças?

Vale a pena pedir a reavaliação do Imóvel às Finanças? Caso considere que o valor patrimonial tributário do seu imóvel está desactualizado, pode requerer ao seu serviço de finanças, gratuitamente, a respectiva correcção do valor da matriz. Todavia, as finanças só aceitam fazer a revisão caso a última avaliação tenha sido efectuada há mais de três anos. Isto tudo de acordo com a alínea a) do n.º 3 e o n.º 4 do artigo 130.º do Código do IMI. Conferir o artigo em questão aqui.

E será que vale a pena? Pois bem, como tudo que tem a ver com Economia & Finanças, depende dos casos.

Em primeiro lugar, convém saber que o valor patrimonial tributário é o valor utilizado pelas finanças para aplicar a taxa de IMI estabelecida pelos municípios em Novembro de cada ano, para vigorar no ano seguinte. Pode consultar aqui as taxas de IMI / Contribuição Autárquica estabelecidas por todos os municípios, desde 1989. Deixo uma nota para o facto do IMI ser um imposto diferido, isto é, aquilo que pagamos de IMI num ano diz respeito ao valor tributário do ano anterior. Assim, por exemplo, as taxas de 2009 dizem respeito àquilo que vamos pagar em 2010, sobre o valor patrimonial tributário de 2009.

Em segundo lugar, porquê a existência de duas taxas para os prédios urbanos?

Até ao fim de 2002, os imóveis eram avaliados pelas regras do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola (CCPIIA), aprovado em 1963. Após essa data, entrou em vigor o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). Como as avaliações feitas de acordo com as regras do CIMI iriam subir bastante o valor patrimonial tributário, pois as regras de avaliação do CCPIIA estavam severamente desactualizadas, o Governo estabeleceu duas taxas: uma para os imóveis avaliados pelo CCPIIA e outra, mais baixa, para os imóveis avaliados pelo CIMI. Assim, temos, para já, dois parâmetros a considerar na decisão de reavaliar o imóvel: se o valor patrimonial tributário foi determinado recentemente ou não e se a eventual reavaliação compensa, caso haja uma redução de taxa pela transição do CCPIIA para o CIMI. Outros parâmetros que deverão ser tidos em conta são a idade do imóvel, a localização do mesmo e o que o artigo 43.º do CIMI refere como coeficiente de qualidade e conforto, pois estes podem ter um peso grande no apuramento do novo valor patrimonial tributário. A DGCI tem um simulador de cálculo do valor patrimonial tributário pelo CIMI aqui.

Após ter feito várias simulações usando dados de imóveis de alguns familiares cheguei a algumas conclusões: – para imóveis já avaliados segundo o CIMI, as poupanças em impostos resumem-se apenas a alguns euros. Nestes casos, as avaliações poderão baixar por duas razões: devido à portaria nº 1456/2009 que fixa um preço por metro quadrado mais baixo e devido ao coeficiente de vetustez que poderá ser também mais baixo pois a Lei do Orçamento de Estado para 2009 alterou esses coeficientes de forma a desvalorizar mais as casas conforme a idade; – para imóveis avaliados pelo CCPIIA até 4 ou 5 anos antes da entrada em vigor do CIMI (1998-2002), parece-me que existe um forte incentivo para a reavaliação, pois cheguei a diferenças de imposto entre uma a duas centenas de euros, i.e., no caso que analisei, quando pelo CCPIIA o imposto a pagar seria cerca de 450 euros, pelo CIMI poderia ser entre 300 a 350 euros; – para imóveis avaliados pelo CCPIIA entre 1997 e 1986, a vantagem da reavaliação vai-se esbatendo até chegar ao ponto em que a redução de taxa é anulada pelo aumento considerável do valor patrimonial tributário revisto; – para imóveis avaliados pelo CCPIIA antes de 1986, o melhor é não fazer nada e esperar que a reavaliação seja da iniciativa das finanças.

Volto a afirmar que estas conclusões são generalizações de casos específicos (servem como um hipotético exemplo e valem o que valem) e aconselho sempre a fazerem a simulação do vosso caso, antes de pedirem às finanças a reavaliação do imóvel. Algumas notas finais: 1) sempre que um imóvel é transaccionado (por compra e venda, doação ou herança – mesmo que não haja partilha), i.e., o NIF associado ao imóvel muda, é avaliado obrigatoriamente pelo CIMI, se ainda não o tiver sido; 2) o Estado comprometeu-se a avaliar todos os imóveis do país num prazo de 10 anos após a entrada em vigor do CIMI. O ano de 2013 já está próximo e eu tenho dúvidas que a data seja cumprida, todavia, a tendência é para que cada vez menos imóveis estejam avaliados pelo CCPIIA e, por isso, não se admirem se um dia destes receberem uma carta das finanças a comunicar o novo valor patrimonial tributário do vosso imóvel.